Živnostník a hypotekárny úver
Úvery z bankových inštitúcií sú v dnešnej dobe jednou z najčastejších a najobľúbenejších foriem ako si prefinancovať vlastné bývanie. Stále stúpajúce ceny nehnuteľností majú za následok, že len málokto si môže nové bývanie financovať z vlastných zdrojov. Zo širokého spektra bankových služieb si už dnes na Slovensku vyberie takmer každý. Spotrebné, bezúčelové, hypotekárne – výber úverov je skutočne široký, stačí si len správne vybrať. Nad akým úverom však môžu rozmýšľať živnostníci, na čo ho môžu použiť a čo je k jeho vybaveniu potrebné?
Čo je to hypotekárny úver
Úver je poskytnutie peňažných prostriedkov veriteľom na určitú dobu dlžníkovi. Obyčajne za úrok alebo inú náhradu, ich odovzdaním, pôžičkou peňazí alebo vo forme počkania so zaplatením. Úver je teda jednoducho povedané použitie peňažnej čiastky niekomu inému výmenou za prísľub, že bude splatená obyčajne s úrokmi neskôr. Na kúpu nehnuteľnosti sú určené predovšetkým dlhodobé účelové úvery, teda hypotekárne úvery. V súčasnosti už ponúkajú banky široké spektrum produktov. Peniaze na bývanie tak môžete získať prostredníctvom investičných úverov, americkej hypotéky či iných úverov určených na výstavbu. Ďalšou možnosťou je získanie prostriedkov zo Štátneho fondu rozvoja bývania. V neposlednom rade je možné využiť aj služby stavebných sporiteľní, v tomto prípade väčšinou predchádza stavebnému úveru stavebné sporenie či iných ako bankových inštitúcií.
Na čo je hypotekárny úver určený?
Jednotlivé druhy úverov, podmienky ich získania, čerpanie finančných prostriedkov, či splácania majú všetky banky rozdielne. Ako už však naznačuje samotný názov produktu hypotekárne úvery sú určené výlučne na financovanie bývania. Znamená to, že musí ísť o investíciu do nehnuteľnosti. Podľa zákona o bankách môžu byť spomínané úvery použité na kúpu rodinného domu alebo bytu do osobného vlastníctva alebo výstavbu rodinného domu a bytu. Financovať prostredníctvom týchto prostriedkov však môžete aj realizované zmeny ako napríklad rôzne nadstavby, prístavby. Výnimkou nie sú ani rekonštrukčné práce ako napríklad zmena bytového jadra. Mnoho ľudí však finančné prostriedky z hypotekárneho úveru použije aj na kúpu pozemku či splatenie starších úverov, ktoré pred tým použili na financovanie nehnuteľnosti. Hypotekárny úver je možné použiť aj na údržbu nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti, na ktoré sú finančné prostriedky z úveru poskytnuté sa však musia nachádzať na území Slovenska a musia byť určené na celoročné bývanie. Ide teda o byty a rodinné domy. Hypotéka vám pomôže aj v prípadoch, ak potrebujete vyrovnať dedičské podiely alebo vyrovnať bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.
Doba splácania hypotekárneho úveru
Hypotekárne úvery sú poskytované na 4 až 30 rokov. Dĺžka splácania však závisí od samotného klienta, od jeho schopnosti požičané peniaze rýchlo vrátiť. Horná hranica 30 rokov je u väčšiny bánk rovnaká, výnimkou však nie sú ani úvery s maximálnou dĺžkou splácania 20 rokov. Úver môže byť tiež poskytnutý na dobu, ak žiadateľ dosiahne dôchodkový vek. Najobľúbenejšie úvery sú na dobu splácania 10 až 20 rokov. Je to najmä z toho dôvodu, že ak je doba splácania úveru veľmi krátka, môžu byť splátky pre klienta príliš vysoké. Naopak ak je doba splácania dlhšia, môže sa úver zbytočne predražiť. Môže stať, že niektorí klienti sú schopní úver splatiť ešte pred naplánovaným ukončením splácania. Predčasné splatenie úveru jednorazovými vkladmi je teda možné ale za rôznych podmienok. Pri niektorých produktoch si účtujú sankcie, naopak niektoré úvery sa dajú splatiť vopred aj bez poplatkov, načo sa banky snažia nalákať klientov už na začiatku pri výbere úveru. Výška poplatkov za predčasné splatenie úveru sa odvíja najmä od výšky poskytnutého úveru, výšky predčasne splatenej čiastky, či rokov, ktoré zostávajú do plánovaného splatenia hypotéky.
Výška hypotekárneho úveru
Vo všeobecnosti poskytujú banky hypotekárne úvery minimálne vo výške 100 tisíc Sk, pričom maximálna horná hranica je stanovená štátom vo výške 2,5 milióna Sk. Výška poskytnutej hypotéky závisí od založenej nehnuteľnosti, prípadne od viacerých nehnuteľností ale tiež od príjmu žiadateľa. Banky poskytujú úvery do výšky 70 % ceny nehnuteľnosti. Viaceré banky však už ponúkajú možnosť prefinancovať nehnuteľnosť v 100 % výške. Ako zábezpeku hypotekárneho úveru je možné použiť kupovanú alebo inú nehnuteľnosť. Znamená to, že ak nebudete hypotekárny úver splácať, banka má na zaručenú nehnuteľnosť záložné právo. Podmienkou je, že nehnuteľnosť sa musí nachádzať na území Slovenskej republiky, jej vlastníkom musí byť buď samotný klient alebo tretia osoba. Nehnuteľnosť môže byť aj v bezpodielovom spoluvlastníctve. Taktiež by mala byť poistená proti poškodeniu a zničeniu, majetkovo právne vysporiadaná a nemôže na nej existovať záložné právo v prospech tretej osoby. Pred schválením samotného úveru bude tiež banka od vás požadovať ohodnotenie nehnuteľnosti znalcom, ktorého akceptuje. Zoznam znalcov, s ktorými konkrétna banková inštitúcia spolupracuje, vám zvyčajne poskytnú ešte pri vybavovaní žiadosti. Znalec hodnotí najmä rozlohu nehnuteľnosti, lokalitu v ktorej sa nachádza, rok výstavby či stav nehnuteľnosti. Problém môže nastať pri ručení rozostavaného rodinného domu alebo bytu. Ak je predmetom zálohy stavba, musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností. V praxi to teda znamená, že musí mať vybudované minimálne základy. Vinkulovať v prospech banky budete musieť aj poistenie predmetnej nehnuteľnosti a životné poistenie žiadateľa.
Úroková sadzba a fixácia
Azda najdôležitejším faktorom pri rozhodovaní sa v jednotlivých typoch úverov je výška úrokovej sadzby. Tá je v prípade hypotekárnych úverov stále nižšia ako pri ostatných druhoch úveroch. Aj tu sa však dá veľmi ľahko oklamať. Zlákať by ste nemali najmä reklamou, ktorá vám sľubuje relatívne nízky úrok. V reálnom premietnutí sa môže zvýšiť sľubovaný úrok aj o pol percenta. A to z dôvodu, že banky majú v prípade úrokových sadzieb tzv. úrokové rozpätie. Pri poskytovaní úveru pritom prihliadajú najmä na výšku založenej nehnuteľnosti a vášho príjmu. Preto by ste nemali jednoznačne orientovať iba od ponuky na letáčikoch a prospektoch. Výber výhodnej hypotéky by ste mali konzultovať vždy na konkrétnom prípade. Banka vám kalkuláciu vášho úveru poskytne ešte pred podaním žiadosti. Úrokové sadzby sú však veľmi pohyblivé a závisia od konkrétnych produktov a podmienok, podľa toho do akej mieri ich klient naplnil. Odvíjajú sa vždy od aktuálnej situácie na trhu. Ak klient splní podmienky na poskytnutie štátneho príspevku, môže byť úroková sadza ešte znížená. Štátny príspevok je na hypotekárne úvery poskytovaný len na úvery do výšky 2,5 milióna Sk a to na jednu bytovú jednotku.
Ďalším dôležitým faktorom ako si zaobstarať čo najvýhodnejšiu hypotéku je aj fixácia. Úroková sadzba sa počas splácania úveru môže meniť a preto si klient hneď pri žiadosti o úver vyberá aj fixáciu úrokovej sadzby. Fixácia úrokovej sadzby znamená, že nebude počas dohodnutého obdobia menená. Fixáciu si môže klient zvoliť na obdobie jedného, piatich, desiatich alebo pätnástich rokov. Ak si zvolíte fixáciu úrokovej sadzby, môžete sa spoľahnúť, že vaše splátky sa za uvedené obdobie zvyšovať nebudú a to ani v tom prípade, ak zvýši banka úrokové sadzby. Je to výhodné najmä z toho hľadiska, že klient si tak vie kontrolovať svoje bežné mesačné výdavky. Ďalšou možnosťou je pohyblivá fixácia. Od fixácie sa odvíja aj výška samotných úrokov. Čím je vyššia, tým vyššia je aj úroková sadzba.
Doklady, ktoré budete potrebovať
Ak sa teda rozhodnete, že úver je to pravé čo vám pomôže vyriešiť vašu situáciu, môžete začať so zháňaním všetkým potrebných dokladov k žiadosti. K vybaveniu úveru tak budete potrebovať kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej zmluve. Pri kúpe nehnuteľnosti znalecký posudok a výpis z katastra nehnuteľností pre danú nehnuteľnosť. Dôležitou súčasťou žiadosti o poskytnutie úveru je potvrdenie, že ste vôbec schopní ho aj splácať. Myslí sa tým potvrdenie od zamestnávateľa a pracovnú zmluvu. Ak ste podnikateľom alebo živnostníkom môžete svoje príjmy dokladovať daňovým priznaním alebo potvrdením o výške daňovej povinnosti. Práve dokladovanie schopnosti splácať úver môže byť pre viacerých klientov ťažké. Ak nespĺňate podmienky bonity, teda schopnosti splácať, budete nato aby ste úver dostali, potrebovať spoludlžníkov alebo tzv. ručiteľov. V prípade stavebného hypotekárneho úveru budete k žiadosti pravdepodobne potrebovať aj projektovú dokumentáciu, stavebné povolenie či rozpočet stavby. Okrem toho bude banka pri posudzovaní vašej žiadosti prihliadať aj na ostatné výdavky, ktoré máte. Zaujímať ju budú najmä záväzky ako splácanie lízingu, iného úveru, či stavebné sporenie. Od poskytnutia úveru vás môže oddialiť aj váš podpis ručiteľa pod iným úverom.
Čerpanie finančných prostriedkov u úveru
Po podaní žiadosti nasleduje proces, kedy sa banka musí rozhodnúť, či vám úver poskytne alebo nie. V tom lepšom prípade vás teda čaká ďalší krok na ceste za vašim vysnívaným bývaním. Finančné prostriedky z úveru poskytuje banka jednorázovo, finančným prevodom na základe kúpnej zmluvy alebo realizovaných prác a po splnení stanovených podmienok. Podľa toho, načo bol úver vyberaný. Ak sa jedná o úver na výstavbu, banka uvoľňuje prostriedky postupne, tak ako rastie hodnota stavby. Doplnkovou službou pri viacerých produktoch je poistenie úveru. To síce navýši jeho cenu, no znamená pre vás poistku pre prípad smrti, ochorenia, straty zamestnania a podobne.
Hypotekárne úvery aj pre živnostníkov
O hypotekárny úver môže žiadať fyzická osoba s trvalým pobytom v Slovenskej republike, občan SR, právnické osoby so sídlom v SR alebo slovenské obce. Hypotekárne úvery sú teda určené aj pre živnostníkov a podnikateľov. Jediný rozdiel medzi živnostníkom a zamestnancom pri poskytovaní úverov na bývanie je v preukazovaní príjmu. Živnostník musí vždy preukázať svoj príjem už spomínaným daňovým priznaním. „Pri všetkých typoch príjmov kladieme dôraz predovšetkým na výšku a stabilitu príjmu. V prípade živnostníkov a iných osôb zdaňujúcich svoj príjem v zmysle zákona o daniach akceptujeme príjem za posledné zdaňovacie obdobie, kde si daňovník zohľadňuje všetky svoje príjmy. Príjem je potrebné zdokladovať na internom tlačive banky – Potvrdenie o výške príjmu zdaňovaného podľa zákona o daniach z príjmov, ktoré obsahuje potvrdenie o vyrovnaní všetkých záväzkov z daňového úradu a zo sociálnej poisťovne,“ vysvetlil hovorca Tatrabanky Boris Gandel. Všeobecná úverová banka posudzuje žiadosť o úver na základe preukázaného príjmu z podnikania, respektíve samostatnej zárobkovej činnosti, pričom podmienkou je, že doba podnikania musí byť minimálne jeden rok.
Pri poskytovaní hypotekárnych úverov od bánk nie sú živnostníci nijako znevýhodňovaní oproti zamestnancom. „Práve naopak. Živnostníkom vieme ponúknuť hypotéku aj na základe výpočtu príjmu ako 10% z ročného obratu na základe daňového priznania, alebo ako 80% z priemerného obratu na účte VÚB za posledné tri mesiace. Existuje aj možnosť poskytnutia hypotéky bez dokladovania príjmov, kde sú však upravené podmienky oproti štandardu. Banka taktiež uplatňuje rôzne výhody. Ak je klient členom vybraného profesného združenia, respektíve odbornej poroty,“ uviedla hovorkyňa VÚB p. Walterová.
Tlačivá potrebné k žiadosti
Podobne je to aj s tlačivami. Banky veľké rozdiely medzi zamestnancami a živnostníkmi nerobia, ani čo sa týka potrebných dokladov k žiadosti. V niektorých bankách musia živnostníci vyplniť vlastné tlačivá banky, ktoré preukazujú potvrdenie o príjme. Vyplnené sú na základe daňového priznania, ktoré je potvrdené daňovým úradom. Viaceré banky vyžadujú aj fotokópiu daňového priznania za ostatné zdaňovacie obdobie. K tomu vyžadujú štandardné doklady k účelu úveru ako je kúpna zmluva, či doklady k nehnuteľnosti slúžiacej na zabezpečenie hypotekárneho úveru ako napríklad posledný titul nadobudnutia a podobne. Dexia banka Slovensko a.s. vyžaduje aj oprávnenie k výkonu činnosti, ak žiadateľ podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia. Samostatne zárobkovo činné osoby, ktoré podnikajú na základe živnostenského oprávnenia, živnostenský list neprekladajú.
„Výška poskytnutého úveru je výsledkom komplexného posúdenia žiadateľa. Jeden z posudzovaných faktorov je príjem, pri ktorom neposudzujeme len samotnú výšku, ale aj to, či sa môže žiadateľ dlhodobo spoľahnúť na daný príjem pri splácaní úveru. Preto je dôležitá aj detailná informácia o zdroji príjmu, nielen samotná výška,“ odpovedá Boris Gandel na otázku, či závisí výška poskytnutého úveru aj od druhu živnosti a rizika podnikania. Viaceré banky tak ako aj VÚB však uvádzajú, že výška úveru od týchto faktorov nezávisí. „Výška úveru nie je limitovaná týmito faktormi,“ uviedla Walterová a zároveň dodala, že ak chce klient hypotéku bez dokladovania príjmu a nie je členom odbornej komory, napríklad komory lekárov, exekútorov, stavebných inžinierov a podobne, výška úveru bude obmedzená na maximálne 70 % z hodnoty nehnuteľnosti.
Za čo všetko sa platí
Podanie žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru nie je vo všetkých bankách rovnaké. Niekde zaplatíte za požiadanie úveru až vtedy ak vám ho banka aj schváli. Sú však banky, kde si za podanie žiadosti zaplatíte aj v prípade, že sa samotného úveru nakoniec nedočkáte. V prípade schválenia úveru by mal každý klient počítať so všetkými výdavkami, ktoré sú s tým spojené. To znamená, že platiť treba nielen pravidelné mesačné splátky, ale aj poplatky za vedenie účtu, poistenie predmetnej nehnuteľnosti či životnej poistky, ktorú si klienti niektorých bánk musia zaobstarať.
Viac informácií sa dozviete
v relácii REALITY
vysielanej 20.6.2008 o 20.45 hod.
