Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode nehnuteľností. Pri zmluvách o prevode nehnuteľností ide zákon navyše ešte o čosi ďalej, keď určuje, že prejavy vôle zmluvných strán (podpisy zmluvných strán) musia byť na tej istej listine.

Pokiaľ ide uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, uzavretie takejto zmluvy určite nepredstavuje každodennú rutinu. Pre bežného človeka ide zásadné rozhodnutie, ktoré zvyčajne ovplyvní aj zvyšok jeho života. S kúpou nehnuteľnosti sa totiž spravidla viaže aj nakladanie so značným finančnými prostriedkami, ktoré často pochádzajú z niekoľkoročných úspor, prípadne z uzavretia hypotekárneho úveru, ktorým sa človek takpovediac „zadĺži“ na 20 až 30 rokov. Pri uzatváraní takýchto zmlúv je na mieste zachovanie čo najvyššej možnej miery opatrnosti, pretože sa nemožno spoliehať len na to, že máte k dispozícii písomnú zmluvu. Dodržanie základných zákonných (formálny a obsahových) náležitostí zmluvy totiž ešte neznamená vylúčenie akéhokoľvek rizika.

 

Obsah zmluvy

Nakoľko účelom tohto článku nie je priblíženie zákonných formálny a obsahových náležitostí, ktoré musí zmluva o prevode nehnuteľnosti obsahovať na to, aby bola vôbec platná, sústredíme sa skôr na praktické práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré priamo ovplyvňujú vyváženosť postavenia zmluvných strán. Pritom v danej súvislosti možno uviesť, že vyvážená zmluva priamo znižuje vznik prípadných sporov a iných rizík z pohľadu oboch zmluvných strán.

Asi najlepšie možno vyváženosť zmluvných práv a povinností popísať pri kúpnej zmluve, kde sú zmluvnými stranami kupujúci a predávajúci. Pritom pri kúpnej zmluve je vždy potrebné venovať náležitú pozornosť najmä spôsobu úhrady kúpnej ceny tak, aby bol na jednej strane chránený predávajúci a na strane druhej aj kupujúci. Ak je totiž splatnosť kúpnej ceny upravená tak, že kúpna cena (resp. jej prevažná časť) sa uhrádza ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra, zvýšenému riziku sa vystavuje kupujúci, pretože už síce zaplatil kúpnu cenu, ale fakticky ešte nemá takpovediac nič „v rukách“, pretože nebol podaný ani len návrh na vklad do katastra. Na druhej strane ak by bola splatnosť upravená tak, že najskôr sa zrealizuje celý prevod vlastníckeho práva (vrátanie povolenia vkladu do katastra) a až potom by bola kúpna cena (príp. jej prevažná časť) splatná, z pohľadu kupujúceho je tu široký priestor na porušenie zmluvy v podobe nevyplatenia kúpnej ceny, čo predstavuje výrazné riziko pre predávajúceho. Ideálne je preto upraviť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby boli chránené obe zmluvné strany, napr. využitím vinkulácie alebo jednoducho tak, že splatnosť nastane po podaní návrhu na vklad do katastra.

Zvýšená pozornosť zmluvných strán by sa mala venovať aj zabezpečeniu zmluvy, či už v podobe zmluvných pokút, rozväzovacích podmienok alebo oprávnení na odstúpenie od zmluvy. Hoci žiadna zmluva nevylučuje to, že niektorá zmluvná strana svoje zmluvné záväzky poruší, z hľadiska minimalizácie rizík je vhodné ak je zmluvné práva a povinnosti, resp. zabezpečovacie zmluvné inštitúty boli upravené tak, že porušujúca zmluvná strana nezíska porušením zmluvy výhodnejšie postavenie. Práve naopak, ideálne nastavenie zabezpečovacích prostriedkov by malo byť také, aby zmluvné strany odrádzalo od prípadného porušenia zmluvy. Tu však treba upozorniť, že z praktického hľadiska môže príliš prísne nastavenie napr. zmluvných pokút odradiť zmluvné strany od uzavretia samotnej zmluvy. Je preto ideálne, ak sa nájde správny pomer medzi dôverou a opatrnosťou oboch zmluvných strán.

Pre minimalizáciu rizík súvisiacich s obsahom zmluvy je vhodné, ak si zmluvu, ktorú vypracovala a predložila druhá strana, necháte skontrolovať, resp. spripomienkovať od kvalifikovaného odborníka (advokáta) a prípadné zistené nedostatky a riziká po vzájomnej komunikácii s druhou stranou odstránite.

 

Preverenie informácií

Pri uzavretí zmluvy je vždy vhodné preveriť všetky dostupné informácie o predmete kúpy a tiež o druhej zmluvnej strane. Pri prevode nehnuteľností je pritom výrazným pomocníkom internetový katastrálny portál, kde si môže prakticky každý preveriť verejné údaje zapísané v katastri. Na tomto mieste však treba upozorniť, že ani hodnovernosť a záväznosť údajov z katastra nie je absolútna, pretože zákon pripúšťa dôkaz opaku, ktorým možno hodnovernosť a záväznosť zákonom vymedzených údajov vyvrátiť.

Z údajov na katastri sa dá zistiť napr. to, či je nehnuteľnosť skutočne vo vlastníctve prevodcu, či nie je zaťažená záložným právom alebo vecným bremenom, či tam nie je plomba, poznámka o súdnom alebo inom konaní a pod.

Pokiaľ sa kupuje nehnuteľnosť či byt, samozrejmosťou by mala byť minimálne jedna, ideálne aj viac obhliadok. Hoci niektoré zrejmé nedostatky na predmete kúpy môže odhaliť v rámci obhliadky aj laik, napr. pri kúpe pozemkov laik nemôže preveriť to, či sú na pozemku zriadené inžinierske siete, aká je skutočná výmera pozemku a pod. Preto ak sa chce nadobúdateľ vyhnúť prípadným rizikám, je vhodné ak si nechá vypracovať znalecký posudok znalcom z príslušného odboru a odvetvia.

 

Autorizovaná zmluva a notárska zápisnica

Hoci podpis prevodcu na zmluve o prevode nehnuteľnosti musí byť úradne osvedčený, pokiaľ ide o zachovanie najvyššej možnej miery opatrnosti, je na mieste uzavretie zmluvy autorizovanej advokátom alebo uzavretie zmluvy vo forme notárskej zápisnice.

Advokáti sú oprávnení vykonávať autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti zmluvných strán a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Pri autorizácii má advokát povinnosť upozorniť zmluvné strany na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a vyhlásenie zmluvných strán o oboznámení sa s týmito podmienkami musí uviesť priamo v zmluve. Ako už bolo uvedené, advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť zmluvných strán. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenej zmluvnej strane preto musí vzniknutú škodu nahradiť, čo však neplatí, ak advokát preukáže, že samotná poškodená zmluvná strana vedela o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody. Pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti musí byť advokát poistený a zmluvným stranám musí oznámiť výšku poistného krytia a tiež aj poisťovňu, v ktorej je poistený. Je teda zrejmé, že využitie tejto služby značne znižuje prípadné riziká podvodu pri podpise zmluvy.

Druhou alternatívou, ako znížiť riziko podvodu pri podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti, je žiadosť adresovaná notárovi o spísanie notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti. Aj v tomto prípade platí, že pokiaľ zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár taktiež upozorní zmluvné strany na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Z hľadiska preverenia totožnosti aj notár je povinný zistiť predpísaným spôsobom totožnosť zmluvných strán. Pritom ak sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice napriek tomu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Aj notár teda musí poškodenej zmluvnej strane nahradiť spôsobenú škodu. Rovnako ako advokát, aj notár musí byť pre prípad škody v súvislosti s vyhotovením notárskej zápisnice poistený a je povinný zmluvným stranám oznámiť výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený.

 

Záver

Záverom možno skonštatovať, že riziká pri podpise zmluvy možno minimalizovať, avšak vyžaduje si to od dotknutej osoby vyššiu aktivitu a tiež aj vynaloženie istých nákladov. Na druhej strane pokiaľ sa týmto spôsobom vyhne podvodu, ide o aktivitu a prostriedky, ktorých vynaloženie sa určite oplatilo. Ak sa totiž niekto stane obeťou podvodu pri podpise zmluvy, neraz to má ďalekosiahle následky, ktoré sa následne už len ťažko odstraňujú.


JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk 


Späť

Na krásu záhradného jazierka musíte myslieť už v zime Na krásu záhradného jazierka musíte myslieť už v zime

Umelo vybudované záhradné jazierko v blízkosti domu na záhrade môže byť pre vás  skvelým miestom na odpočinok nielen v horúcom letnom dni. Aj teraz počas jesene si ešte môžete pri tejto nádhernej malej vodnej ploche užiť veľa radosti a pokoja. Už o pár dní tu ale máme zimu a chlad, pred ktorými treba ochrániť nielen naše príbytky, ale aj tento vysnívaný kúsok raja. Ak to podceníte, potešenie s privítania jari nemusí byť tak príjemné. Ktoré kroky treba pre splnenie tohto cieľa podniknúť? Vyčistite dno Aby ste sa mohli tešiť na jar z krásneho..

Svetlo naše každodenné Svetlo naše každodenné

 „Pri predstave čo by mohlo byť pre nehnuteľosť najdôležitejšie aby sa v nej dobre bývalo alebo pracovalo, človeku napadnú mnohé maličkosti a detaily, ktorými by si chcel spríjemniť pobyt v tej ktorej miestnosti pri oddychu či práci. Mnohokrát pritom nemyslíme nato, čo je snáď pre dobrý pocit z bývania najdôležitejšie a napadne nám to až vtedy keď nás „režú“ oči pri zlom osvetlení, či jednoducho nám praskne žiarovka. Zväčša až vtedy začneme uvažovať o tom, či sme pre dobré odsvetlenie urobili naozaj všetko.“Osvetlenie a očiAby sme sa..

Úprava bytu pre zdravotne postihnutých

FinancovanieDomov bez bariérBezbariérová kúpeľňaBezbariérová kuchyňaBezbariérová spoločnosťUbytovacie zariadenia a obchodné domyV Európe žije viac ako 50 miliónov postihnutých občanov. Ich každodenný život im znepríjemňujú veci, ktoré sú pre ostatných bežnými a vôbec si ich neuvedomujú. Ide napríklad o vysoké obrubníky pri cestách a chodníkoch, tiché semafory, rýchlo sa zatvárajúce dvere, nedostupné budovy či zle zaparkované autá. Obmedzenia sa však často nachádzajú aj na samotných pracoviskách a domovoch týchto ľudí. Pre bezproblémový život..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Bývanie rozvedeného manžela - otázniky nad družstevnými bytmi

Dobrý deň. Chcel by som sa opýtať, či mám právo na polovicu bytu, ktorý na mňa a moju manželku (sme v rozvodovom konaní) prepísala svokra po našom sobáši. Jedná sa o družstevný byt, ktorý nie je ešte vo vlastníctve, sme tam len členmi družstva. Rastislav K., Rimavská Sobota Družstevným bytom sa rozumie byt, ktorý je vo vlastníctve bytového družstva, je prenajatý členovi družstva alebo ktorý je v spoločnom nájme manželov, pričom aspoň jeden z manželov je členom družstva. Tak ustanovuje rozsudok Najvyššieho súdu S SR, sp. zn. 5 Cdo 107/2000 z 30.1.2001...

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami, ktoré sa týkali správy..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Poistenie nehnuteľností

Čo zahŕňa a na čo sa vzťahuje poistenie nehnuteľnostiAko sa určuje výška poistnej sumyAko sa stanovuje poistná sumaSpôsob platby poistnéhoPoistná zmluva a všetko čo sa jej týkaTakže čo si treba pri zmluve všímať?Poistenie domácnostiPripoistenieNa čo sa vaše poistenie nevzťahuje?Poistite si aj okolité budovyUplatnenie náhradyAko postupovaťVlastniť miesto, ktoré môžete nazvať domov je jedným z najzákladnejších prianí každého človeka. A pritom často nezáleží na tom, či ide o byt alebo o dom, človek jednoducho túži mať svoj vlastný kút, kam sa môže..

Byty na prenájom - ceny v Bratislave za rok 2005

V súčasnosti je veľa ľudí, ktorí sa rozhodli kúpiť si byt za účelom jeho prenájmu. Kto však chce prenajímať byt, kupovaný na úver, musí si veľmi dobre zrátať, nakoľko môže nájomné pokryť splátky úveru.Treba si uvedomiť, že pravidelné mesačné splátky sa dajú investovať aj do iných produktov ako sú nehnuteľnosti, pričom napríklad pri finančných produktoch nedochádza k postupnému opotrebovávaniu, a tým k obmedzovaniu vplyvu inflácie na zvyšovanie ceny (výšky nájomného). Pri prenájme nehnuteľností treba rátať aj s určitou rezervou - keď sa..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.