Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode nehnuteľností. Pri zmluvách o prevode nehnuteľností ide zákon navyše ešte o čosi ďalej, keď určuje, že prejavy vôle zmluvných strán (podpisy zmluvných strán) musia byť na tej istej listine.

Pokiaľ ide uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, uzavretie takejto zmluvy určite nepredstavuje každodennú rutinu. Pre bežného človeka ide zásadné rozhodnutie, ktoré zvyčajne ovplyvní aj zvyšok jeho života. S kúpou nehnuteľnosti sa totiž spravidla viaže aj nakladanie so značným finančnými prostriedkami, ktoré často pochádzajú z niekoľkoročných úspor, prípadne z uzavretia hypotekárneho úveru, ktorým sa človek takpovediac „zadĺži“ na 20 až 30 rokov. Pri uzatváraní takýchto zmlúv je na mieste zachovanie čo najvyššej možnej miery opatrnosti, pretože sa nemožno spoliehať len na to, že máte k dispozícii písomnú zmluvu. Dodržanie základných zákonných (formálny a obsahových) náležitostí zmluvy totiž ešte neznamená vylúčenie akéhokoľvek rizika.

 

Obsah zmluvy

Nakoľko účelom tohto článku nie je priblíženie zákonných formálny a obsahových náležitostí, ktoré musí zmluva o prevode nehnuteľnosti obsahovať na to, aby bola vôbec platná, sústredíme sa skôr na praktické práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré priamo ovplyvňujú vyváženosť postavenia zmluvných strán. Pritom v danej súvislosti možno uviesť, že vyvážená zmluva priamo znižuje vznik prípadných sporov a iných rizík z pohľadu oboch zmluvných strán.

Asi najlepšie možno vyváženosť zmluvných práv a povinností popísať pri kúpnej zmluve, kde sú zmluvnými stranami kupujúci a predávajúci. Pritom pri kúpnej zmluve je vždy potrebné venovať náležitú pozornosť najmä spôsobu úhrady kúpnej ceny tak, aby bol na jednej strane chránený predávajúci a na strane druhej aj kupujúci. Ak je totiž splatnosť kúpnej ceny upravená tak, že kúpna cena (resp. jej prevažná časť) sa uhrádza ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra, zvýšenému riziku sa vystavuje kupujúci, pretože už síce zaplatil kúpnu cenu, ale fakticky ešte nemá takpovediac nič „v rukách“, pretože nebol podaný ani len návrh na vklad do katastra. Na druhej strane ak by bola splatnosť upravená tak, že najskôr sa zrealizuje celý prevod vlastníckeho práva (vrátanie povolenia vkladu do katastra) a až potom by bola kúpna cena (príp. jej prevažná časť) splatná, z pohľadu kupujúceho je tu široký priestor na porušenie zmluvy v podobe nevyplatenia kúpnej ceny, čo predstavuje výrazné riziko pre predávajúceho. Ideálne je preto upraviť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby boli chránené obe zmluvné strany, napr. využitím vinkulácie alebo jednoducho tak, že splatnosť nastane po podaní návrhu na vklad do katastra.

Zvýšená pozornosť zmluvných strán by sa mala venovať aj zabezpečeniu zmluvy, či už v podobe zmluvných pokút, rozväzovacích podmienok alebo oprávnení na odstúpenie od zmluvy. Hoci žiadna zmluva nevylučuje to, že niektorá zmluvná strana svoje zmluvné záväzky poruší, z hľadiska minimalizácie rizík je vhodné ak je zmluvné práva a povinnosti, resp. zabezpečovacie zmluvné inštitúty boli upravené tak, že porušujúca zmluvná strana nezíska porušením zmluvy výhodnejšie postavenie. Práve naopak, ideálne nastavenie zabezpečovacích prostriedkov by malo byť také, aby zmluvné strany odrádzalo od prípadného porušenia zmluvy. Tu však treba upozorniť, že z praktického hľadiska môže príliš prísne nastavenie napr. zmluvných pokút odradiť zmluvné strany od uzavretia samotnej zmluvy. Je preto ideálne, ak sa nájde správny pomer medzi dôverou a opatrnosťou oboch zmluvných strán.

Pre minimalizáciu rizík súvisiacich s obsahom zmluvy je vhodné, ak si zmluvu, ktorú vypracovala a predložila druhá strana, necháte skontrolovať, resp. spripomienkovať od kvalifikovaného odborníka (advokáta) a prípadné zistené nedostatky a riziká po vzájomnej komunikácii s druhou stranou odstránite.

 

Preverenie informácií

Pri uzavretí zmluvy je vždy vhodné preveriť všetky dostupné informácie o predmete kúpy a tiež o druhej zmluvnej strane. Pri prevode nehnuteľností je pritom výrazným pomocníkom internetový katastrálny portál, kde si môže prakticky každý preveriť verejné údaje zapísané v katastri. Na tomto mieste však treba upozorniť, že ani hodnovernosť a záväznosť údajov z katastra nie je absolútna, pretože zákon pripúšťa dôkaz opaku, ktorým možno hodnovernosť a záväznosť zákonom vymedzených údajov vyvrátiť.

Z údajov na katastri sa dá zistiť napr. to, či je nehnuteľnosť skutočne vo vlastníctve prevodcu, či nie je zaťažená záložným právom alebo vecným bremenom, či tam nie je plomba, poznámka o súdnom alebo inom konaní a pod.

Pokiaľ sa kupuje nehnuteľnosť či byt, samozrejmosťou by mala byť minimálne jedna, ideálne aj viac obhliadok. Hoci niektoré zrejmé nedostatky na predmete kúpy môže odhaliť v rámci obhliadky aj laik, napr. pri kúpe pozemkov laik nemôže preveriť to, či sú na pozemku zriadené inžinierske siete, aká je skutočná výmera pozemku a pod. Preto ak sa chce nadobúdateľ vyhnúť prípadným rizikám, je vhodné ak si nechá vypracovať znalecký posudok znalcom z príslušného odboru a odvetvia.

 

Autorizovaná zmluva a notárska zápisnica

Hoci podpis prevodcu na zmluve o prevode nehnuteľnosti musí byť úradne osvedčený, pokiaľ ide o zachovanie najvyššej možnej miery opatrnosti, je na mieste uzavretie zmluvy autorizovanej advokátom alebo uzavretie zmluvy vo forme notárskej zápisnice.

Advokáti sú oprávnení vykonávať autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti zmluvných strán a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Pri autorizácii má advokát povinnosť upozorniť zmluvné strany na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a vyhlásenie zmluvných strán o oboznámení sa s týmito podmienkami musí uviesť priamo v zmluve. Ako už bolo uvedené, advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť zmluvných strán. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenej zmluvnej strane preto musí vzniknutú škodu nahradiť, čo však neplatí, ak advokát preukáže, že samotná poškodená zmluvná strana vedela o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody. Pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti musí byť advokát poistený a zmluvným stranám musí oznámiť výšku poistného krytia a tiež aj poisťovňu, v ktorej je poistený. Je teda zrejmé, že využitie tejto služby značne znižuje prípadné riziká podvodu pri podpise zmluvy.

Druhou alternatívou, ako znížiť riziko podvodu pri podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti, je žiadosť adresovaná notárovi o spísanie notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti. Aj v tomto prípade platí, že pokiaľ zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár taktiež upozorní zmluvné strany na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Z hľadiska preverenia totožnosti aj notár je povinný zistiť predpísaným spôsobom totožnosť zmluvných strán. Pritom ak sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice napriek tomu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Aj notár teda musí poškodenej zmluvnej strane nahradiť spôsobenú škodu. Rovnako ako advokát, aj notár musí byť pre prípad škody v súvislosti s vyhotovením notárskej zápisnice poistený a je povinný zmluvným stranám oznámiť výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený.

 

Záver

Záverom možno skonštatovať, že riziká pri podpise zmluvy možno minimalizovať, avšak vyžaduje si to od dotknutej osoby vyššiu aktivitu a tiež aj vynaloženie istých nákladov. Na druhej strane pokiaľ sa týmto spôsobom vyhne podvodu, ide o aktivitu a prostriedky, ktorých vynaloženie sa určite oplatilo. Ak sa totiž niekto stane obeťou podvodu pri podpise zmluvy, neraz to má ďalekosiahle následky, ktoré sa následne už len ťažko odstraňujú.


JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk 


Späť

Úskalia pri predaji rodinného domu

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnostiOblasť, prostredieDopravná dostupnosť a inžinierske sieteAko môžu inžinierske siete ovplyvniť cenu?Prístup na pozemokStav vašej stavbyZapojiť do predaja realitnú kanceláriu? Ako postupovať?Na čo si treba dať najviac pozor? Ceny nehnuteľností u nás stagnujú. Podobne ako všade inde. Nie je to nič zarážajúce, aj keď sa po všetkých integračných procesoch, ktorými naša krajina za posledné roky prešla, predpokladal úplne opačný proces. Takže ako dom čo najvýhodnejšie predať? Kde sú výhody realitnej kancelárie? A ako..

Geodézia a jej úloha. Reálny dopad chýb pri vymeriavaní pozemkov v podobe susedských sporov.

Hranice pozemku sú pre každého vlastníka kúska zeme citlivou témou. Málokto sa v živote nestretol, či už priamo alebo nepriamo, s nejakým susedským sporom, ktorý sa niesol v tomto duchu. Tí, ktorých sa to netýka, majú svoje hranice vysporiadané rovnako ako ich susedia; ostatní už zrejme vopred vedia, o čom budeme hovoriť. V prípade takýchto sporov má kľúčovú úlohu geodézia a jej úloha pri vytyčovaní hraníc pozemkov. Poďme sa teda pozrieť bližšie na uvedené problémy. Na to, aby sme sporom v tejto oblasti mohli porozumieť, potrebujeme dôkladne poznať..

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov 2. časť

 Správa domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v domeSpoločenstvoOrgány spoločenstvaPredsedaRadaZhromaždenie V prvej časti článku ste mali možnosť dozvedieť sa niečo o zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Článok sa zaoberal tým, čo to vlastne z právneho hľadiska byt a nebytový priestor je, ako sa nadobúda vlastníctvo bytov a o zmluve o prevode vlastníctva. V druhej časti článku sa dozviete niečo viac o spravovaní nehnuteľnosti, o tom, čo to je spoločenstvo a kto je to správca, aké sú jeho práva a povinnosti. Informácie..

Právne postavenie a zodpovednosť súdneho exekútora

 Dobrý deň. Potrebujem odbornú radu. Pred dvomi rokmi som obdržala od exekútora upovedomenie o začatí exekúcie, proti čomu som podala námietky. Ako som sa informovala, o námietkach súd do teraz však nerozhodol a exekútor zriadil na môj dom záložné právo, stiahol z môjho účtu peniaze, a naďalej ho zablokoval. Cítim sa týmto jeho konaním ukrivdená, uškodil mi. Okrem toho o námietkach nie je stále rozhodnuté, námietky sú dôvodné - samotné súdne rozhodnutie je mylné a ja by som ani nemala byť účastníkom exekúcie. Ďakujem za vašu pomoc.Miloslava H.,..

Náhrada škody pri zmluve o budúcej zmluve

Pred štvrťrokom som uzavrel zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej bola kúpa pozemku. Dojednali sme sa, že pred uzavretím kúpnej zmluvy zložím predávajúcemu zábezpeku 350.000,- Sk, čo som aj urobil a tiež sme si dohodli zmluvnú pokutu pre prípad porušenia zmluvy. Ja som medzičasom uzavrel s mojimi klientmi ďalšie zmluvy o budúcej zmluve, na základe ktorých som sa zaviazal následne predať im predmetný pozemok, ktorého vlastníkom som sa mal stať. Potenciálny predávajúci od zmluvy odstúpil a pozemok predal inému záujemcovi. Odmieta so mnou komunikovať. Prišiel..

Rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby

Osobitným problémom právneho režimu nehnuteľností je rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená. Podľa väčšiny právnych poriadkov západoeurópskych krajín sa právny osud stavby spravuje obligatórne právnym osudom pozemku, ktorého je neoddeliteľnou súčasťou. Právna veda túto zásadu nazýva superficies solo cedit (doslovne „povrch ustupuje spodku“). Ak si teda niekto postaví dom na cudzom pozemku, tak by sa jeho vlastníkom mal stať ten, komu tento pozemok patrí.Už starí Rimania sa riadili týmto pravidlom. V ich podmienkach malo za účel..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2005 do roku 2010

V slovenských pomeroch sa zvykne dosť často používať fráza ktorá tvrdí, že: „Z grafov sa ešte nikto nenajedol“. Nuž možno je na tom čosi pravdy, ale autor tohto výroku asi nepochopil ich zmysel. Grafy majú v prvom rade informovať o určitom vývoji, či trende v tom či onom segmente. Zároveň by mali upozorniť na určité anomálie, či nezdravý vývoj ktorý sa mohol prejaviť v sledovanom období.Aj z tohto dôvodu sme sa v redakcii Kompletného TRH-u Nehnuteľností rozhodli priniesť základný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Často krát sa v dnešnej..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.