Exekúcia vyprataním nehnuteľnosti
V poslednom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa zaoberali otázkou nedotknuteľnosti obydlia, domovej slobody. Ako bolo už uvedené, nedotknuteľnosť obydlia nie je absolútna a jedným zo zákonom prípustných obmedzení tejto nedotknuteľnosti je napr. inštitút vypratania nehnuteľnosti. Mnohé médiá v súčasnosti prinášajú správy o tzv. deložovaní neplatičov, vyprataní bytov dlžníkov, ktorí neboli schopní zaplatiť svoje pôžičky včas a pod. V každom smere ide o závažný zásah ovplyvňujúci život občana.
Exekúciu vykonáva exekútor, ktorý je štátom určenou a splnomocnenou osobou na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí. V súvislosti s výkonom exekučnej činnosti má exekútor postavenie verejného činiteľa. Vykonávanie exekučnej činnosti je teda výkonom verejnej moci.
Priebeh exekúcie a exekučný príkaz
Predpokladom vykonania exekúcie vyprataním nehnuteľnosti, ktorý je jedným zo spôsobov uspokojenia práva na nepeňažné plnenie, je existencia právoplatného a vykonateľného exekučného titulu. Ide o súdne rozhodnutie, ktorým sa povinnému ukladá povinnosť vypratať nehnuteľnosť alebo jej časť a vydať ju oprávnenej osobe. Súdnemu rozhodnutiu predchádza podanie tzv. reivindikačnej žaloby, ktorou sa vlastník bytu alebo iná oprávnená osoba domáha vydania bytu.
Exekútor poverený vykonaním exekúcie je povinný upovedomiť oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti. Exekútor po tom, ako uplynie lehota na vznesenie námietok proti exekúcii alebo po doručení rozhodnutia súdu o námietkach, ktorým sa námietky zamietli, vydá exekučný príkaz na vypratanie nehnuteľnosti a súčasne určí termín vypratania. Exekučný príkaz by mal byť doručený pred termínom vypratania.
Exekučný príkaz musí byť doručený oprávnenému, povinnému a obci, na území ktorej sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá má byť vyprataná. Povinnému sa exekučný príkaz doručuje do vlastných rúk. Po doručení exekučného príkazu exekútor u urobí opatrenie, aby sa z vypratávaného objektu odstránili veci patriace povinnému a príslušníkom jeho rodiny, tiež veci, ktoré patria niekomu inému, ale sú so súhlasom povinného umiestnené vo vypratávanom objekte. Exekútor ďalej urobí opatrenie, aby bol z vyprataného objektu vysťahovaný povinný a všetci, ktorí sa tam zdržujú na základe práva povinného.
Exekútor k vyprataniu nehnuteľnosti priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce, v prítomnosti ktorej sa vypratanie nehnuteľnosti vykoná odstránením vecí a vysťahovaním osôb z vypratávanej nehnuteľnosti. Právo vstupu do bytu okrem exekútora majú aj jeho zamestnanci, príslušníci Policajného zboru poskytujúci exekútorovi ochranu, a samozrejme aj oprávnený. Pokiaľ si to vyžadujú okolnosti výkonu exekúcie, exekútor môže pribrať i ďalšie osoby (napr. osoby technicky spôsobilé odstrániť zámku či inú prekážku vstupu do bytu).
Námietky proti bytovej náhrade, zánik nároku na jej poskytnutie
Pri vyprataní nehnuteľnosti - bytu môžu vzniknúť nasledovné situácie: vypratanie sa uskutoční bez poskytnutia náhradného bytu, ubytovania alebo sa vypratanie môže uskutočniť len po zabezpečení náhradného bytu. Ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal byt, za ktorý treba zabezpečiť byt náhradný, exekútor vykoná exekúciu až vtedy, keď oprávnený preukáže, že pre povinného je zabezpečená taká bytová náhrada, aká je určená v rozhodnutí, ktoré je podkladom na exekúciu. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu. Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia oprávneného o zabezpečení bytovej náhrady. Nárok povinného na bytovú náhradu však zanikne, ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie.
Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR, sp. zn. M Cdo 263/02, byt s jednou obytnou miestnosťou môže spĺňať podmienky náhradného ubytovania ako aj náhradného bytu. Rozdiel medzi nimi spočíva v kvalite bývania v prospech náhradného bytu. Náhradný byt musí svojou veľkosťou a vybavením zabezpečí ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti; túto kvalitu náhradné ubytovanie nemusí mať a právo bývania nájomcu môže byť výrazne obmedzované ďalšími nájomcami.
Zabezpečenie bytovej náhrady oprávnený môže preukázať rôzne (napr. predložením návrhu nájomnej zmluvy, predložením písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne bytovú náhradu o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme s povinným a pod.). K tomu aby exekútor mohol vykonal exekúciu, je nutné, aby z tohto preukazu oprávneného bola jasne zrejmá identita ním zabezpečovanej bytovej náhrady s náhradou určenou v rozhodnutí, na základe ktorého sa exekúcia navrhuje. Túto otázku pred vykonaním exekúcie skúma exekútor alebo súd na základe včasnej námietky povinného proti bytovej náhrade.
Oprávnený a povinný môžu vzniesť u exekútora námietky proti bytovej náhrade do troch dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie. Námietky musia byť odôvodnené a na dodatočne uvedené dôvody sa neprihliadne. O námietkach rozhoduje okresný súd, ktorý poveril exekútora vykonaním exekúcie, a to najneskôr do 60 dní od ich doručenia. Miestne príslušným súdom je všeobecný súd povinného. Ak povinný nemá všeobecný súd v Slovenskej republike, príslušný je súd, v ktorého obvode má povinný majetok; ak je niekoľko príslušných súdov, rozhoduje súd, ktorému bola žiadosť doručená ako prvému. Rozhodnutie o námietkach sa doručí oprávnenému, povinnému a po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vyhovelo námietkam, je prípustné odvolanie.
Svoje otázky adresujte na: advokaat@centrum.sk
