Náhrada škody pri zmluve o budúcej zmluve
Pred štvrťrokom som uzavrel zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej bola kúpa pozemku. Dojednali sme sa, že pred uzavretím kúpnej zmluvy zložím predávajúcemu zábezpeku 350.000,- Sk, čo som aj urobil a tiež sme si dohodli zmluvnú pokutu pre prípad porušenia zmluvy. Ja som medzičasom uzavrel s mojimi klientmi ďalšie zmluvy o budúcej zmluve, na základe ktorých som sa zaviazal následne predať im predmetný pozemok, ktorého vlastníkom som sa mal stať. Potenciálny predávajúci od zmluvy odstúpil a pozemok predal inému záujemcovi. Odmieta so mnou komunikovať. Prišiel som o klientov, ba čo viac - podali na mňa žalobu. Možno uzavretú zmluvu s treťou stranou nejako napadnúť, existuje nejaká zákonná doba, počas ktorej je možné napadnúť úkon vlastníka pozemku?
Ing. Mladen Š., Bratislava
Obsahové náležitosti zmluvy o budúcej zmluve
Zmluva o budúcej zmluve (§ 50 a Občianskeho zákonníka) vyjadruje záväzok zmluvných strán v konkrétne určenej dobe od uzavretia tejto zmluvy a za presne dojednaných podmienok uzavrieť konkrétnu zmluvu. V tejto zmluve ste si nepochybne túto dobu a podmienky presne určili.
Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať zhodný prejav vôle zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu, časový horizont, v rámci ktorého má dôjsť k uzavretiu budúcej zmluvy. Nemala by chýbať špecifikácia predmetu budúcej zmluvy, podmienky uzatvorenia budúcej zmluvy, príp. podmienky, kedy povinnosť zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu zaniká a samozrejme podstatné náležitosti budúcej zmluvy. Vlastník pozemku v rozpore s právnou zásadou „pacta sunt servanda“ - záväzky sa majú plniť, uzavrel kúpnu zmluvu s iným kupujúcim a tým došlo k porušeniu zmluvného vzťahu, za ktoré plne zodpovedá vlastník pozemku. Každý totiž zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti.
Okrem nároku na vrátenie preddavku vo výške 350.000,- Sk vám vzniká i nárok na náhradu škody spôsobenej konaním/nekonaním vlastníka pozemku. S vašimi potenciálnymi klientmi ste uzavreli zmluvu, v spojení s ktorou mali títo v budúcnosti nadobudnúť do vlastníctva predmetný pozemok. K uzavretiu obchodu nedošlo, čím ste prišli o zisk. V rámci náhrady škody máte nárok na náhradu skutočnej škody a ušlý zisk. Nárok na vrátenie preddavku na kúpnu cenu z dôvodu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, je nárokom z bezdôvodného obohatenia.
Zmluvná pokuta kontra odstupné
Ak ste ako účastníci zmluvy o budúcej zmluve dohodli zmluvnú pokutu pre prípad odstúpenia od zmluvy, je zmluva v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom. Namiesto zmluvnej pokuty ste mohli do zmluvy o budúcej zmluve včleniť ustanovenie o odstupnom. Zmluvnú pokutu nemožno zamieňať s odstupným. Odstupné je záväzkom zaplatiť určitú sumu alebo poskytnúť aj iné než peňažné plnenie v prípade odstúpenia od zmluvy. Dôvodné odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva, ktoré vyplýva buď zo zákona alebo zo zmluvy. Odstupné samozrejme predpokladá platné odstúpenie od zmluvy a jeho funkcia je odškodniť druhého účastníka zmluvy za to, že k plneniu alebo prijatiu plnenia nedošlo. Podľa § 497 Občianskeho zákonníka si mohla každá zo zmluvných strán vymieniť odstúpenie od zmluvy a pre tento prípad dojednať odstupné. Vo vašom prípade by však ani odstupné neprišlo do úvahy, keďže ste predávajúcemu poskytli čiastočné plnenie vo forme preddavku a ten preddavok od vás prijal.
Žaloba na náhradu škody procestné otázky účastníka
Odporúčam vám vec riešiť súdnou cestou. V prvom rade máte právo obrátiť sa na súd a požadovať, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Toto právo však podlieha plynutiu prekluzívnej jednoročnej lehoty. Právo sa premlčí, ak sa nevykoná v lehote jedného roka, pričom táto lehota začína plynúť dňom nasledujúcim od konca doby, dokedy povinná zmluvná strana mala s vami budúcu zmluvu uzavrieť. Súd bude skúmať, či nedošlo po uzatvorení zmluvy o budúcej zmluve k zmene okolností, z ktorých ste vy a predávajúci vychádzali pri vzniku záväzku. Záväzok predávajúceho uzavrieť s vami budúcu zmluvu mohol zaniknúť, ak sa okolnosti zmenili natoľko, že nemožno od neho spravodlivo požadovať uzatvorenie budúcej zmluvy. Ak by nedošlo k vydaniu rozsudku nahradzujúceho vyhlásenie vôle zmluvných strán, môžete podať na predávajúceho žalobu na náhradu škody. Nakoľko vaši klienti na vás podali žalobu, odporúčam vám prejednať s nimi možnosť pristúpenia do vami začatého súdneho konania ako vedľajších účastníkov. Podľa § 93 OSP, ako vedľajší účastník sa môže popri navrhovateľovi alebo odporcovi zúčastniť konania ten, kto má právny záujem na jeho výsledku. O prípustnosti vedľajšieho účastníctva súd rozhodne len na návrh. Týmto spôsobom odbremeníte súd, pretože bude vedené len jedno konanie týkajúce sa tej istej veci a vaši žalobcovia budú mať ako vedľajší účastníci rovnaké práva a povinnosti ako vy, ktorý ste podali žalobu na predávajúceho. Vedľajší účastník koná iba sám za seba a jeho úkony by nemali odporovať vašim úkonom. Súčasne ušetríte vašim žalobcom trovy konania, ktorých náhradu by boli oprávnení žiadať od vás, teda kvázi ušetríte sám.