Náhrada škody pri zmluve o budúcej zmluve

Pred štvrťrokom som uzavrel zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej bola kúpa pozemku. Dojednali sme sa, že pred uzavretím kúpnej zmluvy zložím predávajúcemu zábezpeku 350.000,- Sk, čo som aj urobil a tiež sme si dohodli zmluvnú pokutu pre prípad porušenia zmluvy. Ja som medzičasom uzavrel s mojimi klientmi ďalšie zmluvy o budúcej zmluve, na základe ktorých som sa zaviazal následne predať im predmetný pozemok, ktorého vlastníkom som sa mal stať. Potenciálny predávajúci od zmluvy odstúpil a pozemok predal inému záujemcovi. Odmieta so mnou komunikovať. Prišiel som o klientov, ba čo viac - podali na mňa žalobu. Možno uzavretú zmluvu s treťou stranou nejako napadnúť, existuje nejaká zákonná doba, počas ktorej je možné napadnúť úkon vlastníka pozemku? 
Ing. Mladen Š., Bratislava

 

Obsahové náležitosti zmluvy o budúcej zmluve


 

     Zmluva o budúcej zmluve (§ 50 a Občianskeho zákonníka) vyjadruje záväzok zmluvných strán v konkrétne určenej dobe od uzavretia tejto zmluvy a za presne dojednaných podmienok uzavrieť konkrétnu zmluvu. V tejto zmluve ste si nepochybne túto dobu a podmienky presne určili.
Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať zhodný prejav vôle zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu, časový horizont, v rámci ktorého má dôjsť k uzavretiu budúcej zmluvy. Nemala by chýbať špecifikácia predmetu budúcej zmluvy, podmienky uzatvorenia budúcej zmluvy, príp. podmienky, kedy povinnosť zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu zaniká a samozrejme podstatné náležitosti budúcej zmluvy. Vlastník pozemku v rozpore s právnou zásadou „pacta sunt servanda“ - záväzky sa majú plniť, uzavrel kúpnu zmluvu s iným kupujúcim a tým došlo k porušeniu zmluvného vzťahu, za ktoré plne zodpovedá vlastník pozemku. Každý totiž zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti.
Okrem nároku na vrátenie preddavku vo výške 350.000,- Sk vám vzniká i nárok na náhradu škody spôsobenej konaním/nekonaním vlastníka pozemku. S vašimi potenciálnymi klientmi ste uzavreli zmluvu, v spojení s ktorou mali títo v budúcnosti nadobudnúť do vlastníctva predmetný pozemok. K uzavretiu obchodu nedošlo, čím ste prišli o zisk. V rámci náhrady škody máte nárok na náhradu skutočnej škody a ušlý zisk. Nárok na vrátenie preddavku na kúpnu cenu z dôvodu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, je nárokom z bezdôvodného obohatenia.

Zmluvná pokuta kontra odstupné


 

     Ak ste ako účastníci zmluvy o budúcej zmluve dohodli zmluvnú pokutu pre prípad odstúpenia od zmluvy, je zmluva v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom. Namiesto zmluvnej pokuty ste mohli do zmluvy o budúcej zmluve včleniť ustanovenie o odstupnom. Zmluvnú pokutu nemožno zamieňať s odstupným. Odstupné je záväzkom zaplatiť určitú sumu alebo poskytnúť aj iné než peňažné plnenie v prípade odstúpenia od zmluvy. Dôvodné odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva, ktoré vyplýva buď zo zákona alebo zo zmluvy. Odstupné samozrejme predpokladá platné odstúpenie od zmluvy a jeho funkcia je odškodniť druhého účastníka zmluvy za to, že k plneniu alebo prijatiu plnenia nedošlo. Podľa § 497 Občianskeho zákonníka si mohla každá zo zmluvných strán vymieniť odstúpenie od zmluvy a pre tento prípad dojednať odstupné. Vo vašom prípade by však ani odstupné neprišlo do úvahy, keďže ste predávajúcemu poskytli čiastočné plnenie vo forme preddavku a ten preddavok od vás prijal.

Žaloba na náhradu škody procestné otázky účastníka

 

 

     Odporúčam vám vec riešiť súdnou cestou. V prvom rade máte právo obrátiť sa na súd a požadovať, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Toto právo však podlieha plynutiu prekluzívnej jednoročnej lehoty. Právo sa premlčí, ak sa nevykoná v lehote jedného roka, pričom táto lehota začína plynúť dňom nasledujúcim od konca doby, dokedy povinná zmluvná strana mala s vami budúcu zmluvu uzavrieť. Súd bude skúmať, či nedošlo po uzatvorení  zmluvy o budúcej zmluve k zmene okolností, z ktorých ste vy a predávajúci vychádzali pri vzniku záväzku. Záväzok predávajúceho uzavrieť s vami budúcu zmluvu mohol zaniknúť, ak sa okolnosti zmenili natoľko, že nemožno od neho spravodlivo požadovať uzatvorenie budúcej zmluvy. Ak by nedošlo k vydaniu rozsudku nahradzujúceho vyhlásenie vôle zmluvných strán, môžete podať na predávajúceho žalobu na náhradu škody. Nakoľko vaši klienti na vás podali žalobu, odporúčam vám prejednať s nimi možnosť pristúpenia do vami začatého súdneho konania ako vedľajších účastníkov. Podľa § 93 OSP, ako vedľajší účastník sa môže popri navrhovateľovi alebo odporcovi zúčastniť konania ten, kto má právny záujem na jeho výsledku. O prípustnosti vedľajšieho účastníctva súd rozhodne len na návrh. Týmto spôsobom odbremeníte súd, pretože bude vedené len jedno konanie týkajúce sa tej istej veci a vaši žalobcovia budú mať ako vedľajší účastníci rovnaké práva a povinnosti ako vy, ktorý ste podali žalobu na predávajúceho. Vedľajší účastník koná iba sám za seba a jeho úkony by nemali odporovať vašim úkonom. Súčasne ušetríte vašim žalobcom trovy konania, ktorých náhradu by boli oprávnení žiadať od vás, teda kvázi ušetríte sám.

Späť

Realitné kancelárie na Slovensku Realitné kancelárie na Slovensku

Založenie realitnej kancelárie Výber realitnej kancelárie Serióznosť realitných maklérovNa čo si dať pozorRozhodli ste sa predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, ale neviete ako na to? Nemáte skúsenosti a ani prehľad na trhu s nehnuteľnosťami? Neostáva vám teda nič iné iba sa spoľahnúť na realitnú kanceláriu, ktorá vám určite ochotne poradí a pomôže s predajom vašej nehnuteľnosti. Samozrejme, musíte počítať s tým, že táto pomoc vás bude niečo aj stáť. Realitné kancelárie majú viac skúseností s predajom a súvisiacou administratívou ako bežný človek,..

Vonkajšie žalúzie pre tienenie a zníženie hluku v interiéri Vonkajšie žalúzie pre tienenie a zníženie hluku v interiéri

Tieniace prvky majú jasnú úlohu - zabrániť slnečným lúčom preniknúť do vášho príbytku. Lenže predokenné žalúzie majú viacero ďalších funkcií, ktoré zaručene oceníte nielen v lete, ale počas celého roka.   Vonkajšie tienenie okna dnes dokáže bez najmenších problémov nahradiť klimatizáciu, pretože s ich pomocou a v tej najvyššej kvalite môžu znížiť teplotu v interiéri až o 4 stupne. Tienenie podľa vašich potrieb Vnútorné aj vonkajšie žalúzie majú veľkú výhodu v tom, že umožňujú regulovať osvetlenie v miestnosti. Naklápanie..

Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne

Astma je nepríjemným ochorením, ktoré značne znepríjemňuje život. Horúci vzduch spôsobuje ešte väčšie problémy s dýchaním, vrátane kašľa a dusenia sa. Astmatici si preto musia dávať ešte väčší pozor. Popri liekoch a inhalátoroch existuje ešte niekoľko dobre mienených rád, ktoré môžete začať praktizovať počas leta, aby sa vám lepšie dýchalo.   Počuli ste už o domácich radách na astmu? Môžeme hovoriť o tzv. “radách starých mám”. Patríte medzi astmatikov alebo sa vám počas leta horšie dýcha? V jednom či v druhom prípade,..

Konanie v rozpore s dobrými mravmi

Obraciam sa na vás s prosbou o radu. Pred 30 rokmi svokrovci vybudovali dom u rodičov na pozemku. Dostali 8 árov. Ale vchodovú bránu postavili na vedľajšej parcele, ktorá patrila rodičom môjho svokra. Po smrti svokrovcov a ich rodičov, brat môjho svokra si dal všetko prepísať na seba takže aj tu parcelu kde bola brána. Chceli sme tu parcelu odkúpiť, ale nám to nepredal. Predal to úplne cudzím ľuďom aj s rodičovským domom cca 27 árov. A vtedy nastal problém podľa nového výmeru hranica pozemku je 1,5 m od nášho domu. Takže nemáme vchodovú bránu a ani miesto nato..

Predbežné opatrenie a jeho vplyv na nájomné vzťahy

„Podmienky preto, aby boli predbežným opatrením upravené pomery tak, že sa účastníkovi zakáže disponovať s nehnuteľnosťou, môžu byť splnené i vtedy, ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom zriadeným v prospech tretej osoby. Keďže predbežné opatrenie nemá spätné účinky, nemá vplyv na existenciu nájomných vzťahov, ktoré vznikli pred vydaním predbežného opatrenia a nemôže zasiahnuť ani do práv tretích osôb. ”(Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 27. 04. 2002, sp. zn. 4 Obo 21/2001)Krajský súd vydal dňa 19.12.2000 uznesenie, ktorým zakázal..

Rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby

Osobitným problémom právneho režimu nehnuteľností je rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená. Podľa väčšiny právnych poriadkov západoeurópskych krajín sa právny osud stavby spravuje obligatórne právnym osudom pozemku, ktorého je neoddeliteľnou súčasťou. Právna veda túto zásadu nazýva superficies solo cedit (doslovne „povrch ustupuje spodku“). Ak si teda niekto postaví dom na cudzom pozemku, tak by sa jeho vlastníkom mal stať ten, komu tento pozemok patrí.Už starí Rimania sa riadili týmto pravidlom. V ich podmienkach malo za účel..

Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..

Daň z nehnuteľností

Čo je to daň z nehnuteľností?Vyrubenie daneKto je to daňovník?Predmet daneVýška sadzby daneNovinkyProblematika dane z nehnuteľností je upravená v zákone č.582/2004 Z. z.o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej len "zákon"). V podstate sa teda už tri roky zachováva v pôvodnom stave. Každý rok sa ale dejú jemné úpravy.Čo je to daň z nehnuteľností?  Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:daň z pozemkov,daň zo stavieb,a daň z bytov (kam patria pre účely dane i nebytové priestory v bytovom..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.