Náhrada škody pri zmluve o budúcej zmluve

Pred štvrťrokom som uzavrel zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej bola kúpa pozemku. Dojednali sme sa, že pred uzavretím kúpnej zmluvy zložím predávajúcemu zábezpeku 350.000,- Sk, čo som aj urobil a tiež sme si dohodli zmluvnú pokutu pre prípad porušenia zmluvy. Ja som medzičasom uzavrel s mojimi klientmi ďalšie zmluvy o budúcej zmluve, na základe ktorých som sa zaviazal následne predať im predmetný pozemok, ktorého vlastníkom som sa mal stať. Potenciálny predávajúci od zmluvy odstúpil a pozemok predal inému záujemcovi. Odmieta so mnou komunikovať. Prišiel som o klientov, ba čo viac - podali na mňa žalobu. Možno uzavretú zmluvu s treťou stranou nejako napadnúť, existuje nejaká zákonná doba, počas ktorej je možné napadnúť úkon vlastníka pozemku? 
Ing. Mladen Š., Bratislava

 

Obsahové náležitosti zmluvy o budúcej zmluve


 

     Zmluva o budúcej zmluve (§ 50 a Občianskeho zákonníka) vyjadruje záväzok zmluvných strán v konkrétne určenej dobe od uzavretia tejto zmluvy a za presne dojednaných podmienok uzavrieť konkrétnu zmluvu. V tejto zmluve ste si nepochybne túto dobu a podmienky presne určili.
Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať zhodný prejav vôle zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu, časový horizont, v rámci ktorého má dôjsť k uzavretiu budúcej zmluvy. Nemala by chýbať špecifikácia predmetu budúcej zmluvy, podmienky uzatvorenia budúcej zmluvy, príp. podmienky, kedy povinnosť zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu zaniká a samozrejme podstatné náležitosti budúcej zmluvy. Vlastník pozemku v rozpore s právnou zásadou „pacta sunt servanda“ - záväzky sa majú plniť, uzavrel kúpnu zmluvu s iným kupujúcim a tým došlo k porušeniu zmluvného vzťahu, za ktoré plne zodpovedá vlastník pozemku. Každý totiž zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti.
Okrem nároku na vrátenie preddavku vo výške 350.000,- Sk vám vzniká i nárok na náhradu škody spôsobenej konaním/nekonaním vlastníka pozemku. S vašimi potenciálnymi klientmi ste uzavreli zmluvu, v spojení s ktorou mali títo v budúcnosti nadobudnúť do vlastníctva predmetný pozemok. K uzavretiu obchodu nedošlo, čím ste prišli o zisk. V rámci náhrady škody máte nárok na náhradu skutočnej škody a ušlý zisk. Nárok na vrátenie preddavku na kúpnu cenu z dôvodu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, je nárokom z bezdôvodného obohatenia.

Zmluvná pokuta kontra odstupné


 

     Ak ste ako účastníci zmluvy o budúcej zmluve dohodli zmluvnú pokutu pre prípad odstúpenia od zmluvy, je zmluva v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom. Namiesto zmluvnej pokuty ste mohli do zmluvy o budúcej zmluve včleniť ustanovenie o odstupnom. Zmluvnú pokutu nemožno zamieňať s odstupným. Odstupné je záväzkom zaplatiť určitú sumu alebo poskytnúť aj iné než peňažné plnenie v prípade odstúpenia od zmluvy. Dôvodné odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva, ktoré vyplýva buď zo zákona alebo zo zmluvy. Odstupné samozrejme predpokladá platné odstúpenie od zmluvy a jeho funkcia je odškodniť druhého účastníka zmluvy za to, že k plneniu alebo prijatiu plnenia nedošlo. Podľa § 497 Občianskeho zákonníka si mohla každá zo zmluvných strán vymieniť odstúpenie od zmluvy a pre tento prípad dojednať odstupné. Vo vašom prípade by však ani odstupné neprišlo do úvahy, keďže ste predávajúcemu poskytli čiastočné plnenie vo forme preddavku a ten preddavok od vás prijal.

Žaloba na náhradu škody procestné otázky účastníka

 

 

     Odporúčam vám vec riešiť súdnou cestou. V prvom rade máte právo obrátiť sa na súd a požadovať, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Toto právo však podlieha plynutiu prekluzívnej jednoročnej lehoty. Právo sa premlčí, ak sa nevykoná v lehote jedného roka, pričom táto lehota začína plynúť dňom nasledujúcim od konca doby, dokedy povinná zmluvná strana mala s vami budúcu zmluvu uzavrieť. Súd bude skúmať, či nedošlo po uzatvorení  zmluvy o budúcej zmluve k zmene okolností, z ktorých ste vy a predávajúci vychádzali pri vzniku záväzku. Záväzok predávajúceho uzavrieť s vami budúcu zmluvu mohol zaniknúť, ak sa okolnosti zmenili natoľko, že nemožno od neho spravodlivo požadovať uzatvorenie budúcej zmluvy. Ak by nedošlo k vydaniu rozsudku nahradzujúceho vyhlásenie vôle zmluvných strán, môžete podať na predávajúceho žalobu na náhradu škody. Nakoľko vaši klienti na vás podali žalobu, odporúčam vám prejednať s nimi možnosť pristúpenia do vami začatého súdneho konania ako vedľajších účastníkov. Podľa § 93 OSP, ako vedľajší účastník sa môže popri navrhovateľovi alebo odporcovi zúčastniť konania ten, kto má právny záujem na jeho výsledku. O prípustnosti vedľajšieho účastníctva súd rozhodne len na návrh. Týmto spôsobom odbremeníte súd, pretože bude vedené len jedno konanie týkajúce sa tej istej veci a vaši žalobcovia budú mať ako vedľajší účastníci rovnaké práva a povinnosti ako vy, ktorý ste podali žalobu na predávajúceho. Vedľajší účastník koná iba sám za seba a jeho úkony by nemali odporovať vašim úkonom. Súčasne ušetríte vašim žalobcom trovy konania, ktorých náhradu by boli oprávnení žiadať od vás, teda kvázi ušetríte sám.

Späť

Spálňa a posteľ

Orientácia na svetové stranyFarby, svetlo, materiályNezabudnite vetraťPOSTEĽVýber a umiestnenie posteleLôžkoMatracPrikrývkyEstetický aspekt vašej posteleČo tak vodná posteľ?Typy postelíPrach a roztoče Prvoradou úlohou spálne je, aby sme sa v nej cítili dobre. Má nám spolu s posteľou poskytnúť oddych a regeneráciu nášho organizmu po namáhavom dni. V žiadnom prípade by nemala slúžiť ako sklad, či odkladací priestor pre nadbytočné veci a pôsobiť pri tom preplneným dojmom. Socialistická výstavba panelových domov nám však zanechala množstvo bytov s malou..

Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie

Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto..

Keď sme sa rozhodli zatepliť svoj domov

 „Už niekoľko rokov sa na Slovenku veľké, ale aj menšie sivé sídliská z čias socialistickej výstavby menia na čoraz väčšie ostrovčeky farebných budov, ktoré prešli tzv. rekonštrukčnou kúrou v pobode zatepľovania. Keďže väčšina bytových domov je stará už niekoľko desačročí, zančná časť z nich potrebuje priam nutnú rekoštrukciu. Základnou otázkou sa preto často na domových schôdzach stáva otázka: Ako si teda zateplíme svoje spoločné bývanie a hlavne akým spôsobom na to získať peniaze.“ Čo urobiť pred zatepľovaním domu Dobré..

Činnosť notárov a advokátov

Zamýšľam predať moje pozemky a rozhodla som sa vyhľadať právnu pomoc. Aký je rozdiel v postavení notárov, advokátov a právnych poradcov? Akú náplň činnosti majú napr. notári, čo môžu vykonávať (aj v súvislosti s realitami), a aké služby poskytujú právnici - advokáti?Edita G., Považský InovecV prípade notárov ako aj advokátov sa jedná o osoby s právnickým vzdelaním, teda o osoby práva znalé. Rozdiel medzi týmito dvomi právnickými profesiami spočíva v náplni ich činnosti, ktorá je upravená osobitnými zákonmi. V prípade notárov ide o zákon..

Exekúcia vyprataním nehnuteľnosti

V poslednom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa zaoberali otázkou nedotknuteľnosti obydlia, domovej slobody. Ako bolo už uvedené, nedotknuteľnosť obydlia nie je absolútna a jedným zo zákonom prípustných obmedzení tejto nedotknuteľnosti je napr. inštitút vypratania nehnuteľnosti. Mnohé médiá v súčasnosti prinášajú správy o tzv. deložovaní neplatičov, vyprataní bytov dlžníkov, ktorí neboli schopní zaplatiť svoje pôžičky včas a pod. V každom smere ide o závažný zásah ovplyvňujúci život občana. Exekúciu vykonáva exekútor, ktorý je..

Prenájom nehnuteľnosti a registračná povinnosť prenajímateľov

So začiatkom nového školského roka vyvstala pre mnohých študentov, prípadne pracujúcich, ktorí dochádzajú za prácou mimo svojho obvyklého bydliska, opäť otázka zabezpečenia svojho ubytovania. Mnohí z nich riešia uvedený problém, nakoľko kapacita internátov a ubytovní nemusí vždy pokryť ich vysoký dopyt, nájmom nehnuteľnosti - prevažne bytu alebo časti bytu. Mnohí občania sa na rubriku „Právnik radí“ obrátili s otázkami, či a kedy sú povinní sa registrovať na daňovom úrade a aký postup majú zvoliť pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti,..

Stavebné sporenie a Euro

V prípade zavedenia Eura na Slovensku sa už toho popísalo veľa. Poslednou témou týchto dní, je napríklad duálne zobrazovanie cien v obchodoch. My vám však ponúkame informácie, ktoré sú pri zavedení tejto meny taktiež dôležité. Veľa spoluobčanov si na svoje bývanie sporí prostredníctvom stavebného sporenia. Ako to bude v prípade zavedenia Eura a jeho vplyvu na stavebné sporenie, sa dozviete v nasledujúcich riadkoch ktoré vám pomôžu sa lepšie zorientovať v tejto problematike.Kto a ako si sporíPribližne tretina občanov Slovenskej republiky má uzatvorenú zmluvu..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..

Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.Realitný..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.