Náhrada škody pri zmluve o budúcej zmluve

Pred štvrťrokom som uzavrel zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej bola kúpa pozemku. Dojednali sme sa, že pred uzavretím kúpnej zmluvy zložím predávajúcemu zábezpeku 350.000,- Sk, čo som aj urobil a tiež sme si dohodli zmluvnú pokutu pre prípad porušenia zmluvy. Ja som medzičasom uzavrel s mojimi klientmi ďalšie zmluvy o budúcej zmluve, na základe ktorých som sa zaviazal následne predať im predmetný pozemok, ktorého vlastníkom som sa mal stať. Potenciálny predávajúci od zmluvy odstúpil a pozemok predal inému záujemcovi. Odmieta so mnou komunikovať. Prišiel som o klientov, ba čo viac - podali na mňa žalobu. Možno uzavretú zmluvu s treťou stranou nejako napadnúť, existuje nejaká zákonná doba, počas ktorej je možné napadnúť úkon vlastníka pozemku? 
Ing. Mladen Š., Bratislava

 

Obsahové náležitosti zmluvy o budúcej zmluve


 

     Zmluva o budúcej zmluve (§ 50 a Občianskeho zákonníka) vyjadruje záväzok zmluvných strán v konkrétne určenej dobe od uzavretia tejto zmluvy a za presne dojednaných podmienok uzavrieť konkrétnu zmluvu. V tejto zmluve ste si nepochybne túto dobu a podmienky presne určili.
Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať zhodný prejav vôle zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu, časový horizont, v rámci ktorého má dôjsť k uzavretiu budúcej zmluvy. Nemala by chýbať špecifikácia predmetu budúcej zmluvy, podmienky uzatvorenia budúcej zmluvy, príp. podmienky, kedy povinnosť zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu zaniká a samozrejme podstatné náležitosti budúcej zmluvy. Vlastník pozemku v rozpore s právnou zásadou „pacta sunt servanda“ - záväzky sa majú plniť, uzavrel kúpnu zmluvu s iným kupujúcim a tým došlo k porušeniu zmluvného vzťahu, za ktoré plne zodpovedá vlastník pozemku. Každý totiž zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti.
Okrem nároku na vrátenie preddavku vo výške 350.000,- Sk vám vzniká i nárok na náhradu škody spôsobenej konaním/nekonaním vlastníka pozemku. S vašimi potenciálnymi klientmi ste uzavreli zmluvu, v spojení s ktorou mali títo v budúcnosti nadobudnúť do vlastníctva predmetný pozemok. K uzavretiu obchodu nedošlo, čím ste prišli o zisk. V rámci náhrady škody máte nárok na náhradu skutočnej škody a ušlý zisk. Nárok na vrátenie preddavku na kúpnu cenu z dôvodu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, je nárokom z bezdôvodného obohatenia.

Zmluvná pokuta kontra odstupné


 

     Ak ste ako účastníci zmluvy o budúcej zmluve dohodli zmluvnú pokutu pre prípad odstúpenia od zmluvy, je zmluva v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom. Namiesto zmluvnej pokuty ste mohli do zmluvy o budúcej zmluve včleniť ustanovenie o odstupnom. Zmluvnú pokutu nemožno zamieňať s odstupným. Odstupné je záväzkom zaplatiť určitú sumu alebo poskytnúť aj iné než peňažné plnenie v prípade odstúpenia od zmluvy. Dôvodné odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva, ktoré vyplýva buď zo zákona alebo zo zmluvy. Odstupné samozrejme predpokladá platné odstúpenie od zmluvy a jeho funkcia je odškodniť druhého účastníka zmluvy za to, že k plneniu alebo prijatiu plnenia nedošlo. Podľa § 497 Občianskeho zákonníka si mohla každá zo zmluvných strán vymieniť odstúpenie od zmluvy a pre tento prípad dojednať odstupné. Vo vašom prípade by však ani odstupné neprišlo do úvahy, keďže ste predávajúcemu poskytli čiastočné plnenie vo forme preddavku a ten preddavok od vás prijal.

Žaloba na náhradu škody procestné otázky účastníka

 

 

     Odporúčam vám vec riešiť súdnou cestou. V prvom rade máte právo obrátiť sa na súd a požadovať, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Toto právo však podlieha plynutiu prekluzívnej jednoročnej lehoty. Právo sa premlčí, ak sa nevykoná v lehote jedného roka, pričom táto lehota začína plynúť dňom nasledujúcim od konca doby, dokedy povinná zmluvná strana mala s vami budúcu zmluvu uzavrieť. Súd bude skúmať, či nedošlo po uzatvorení  zmluvy o budúcej zmluve k zmene okolností, z ktorých ste vy a predávajúci vychádzali pri vzniku záväzku. Záväzok predávajúceho uzavrieť s vami budúcu zmluvu mohol zaniknúť, ak sa okolnosti zmenili natoľko, že nemožno od neho spravodlivo požadovať uzatvorenie budúcej zmluvy. Ak by nedošlo k vydaniu rozsudku nahradzujúceho vyhlásenie vôle zmluvných strán, môžete podať na predávajúceho žalobu na náhradu škody. Nakoľko vaši klienti na vás podali žalobu, odporúčam vám prejednať s nimi možnosť pristúpenia do vami začatého súdneho konania ako vedľajších účastníkov. Podľa § 93 OSP, ako vedľajší účastník sa môže popri navrhovateľovi alebo odporcovi zúčastniť konania ten, kto má právny záujem na jeho výsledku. O prípustnosti vedľajšieho účastníctva súd rozhodne len na návrh. Týmto spôsobom odbremeníte súd, pretože bude vedené len jedno konanie týkajúce sa tej istej veci a vaši žalobcovia budú mať ako vedľajší účastníci rovnaké práva a povinnosti ako vy, ktorý ste podali žalobu na predávajúceho. Vedľajší účastník koná iba sám za seba a jeho úkony by nemali odporovať vašim úkonom. Súčasne ušetríte vašim žalobcom trovy konania, ktorých náhradu by boli oprávnení žiadať od vás, teda kvázi ušetríte sám.

Späť

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov 3. časť

 Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorovPovinnostiPrávaSpoluvlastníctvoRozhodovanie v domeOsobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v domeCena bytu a nebytového priestoru v dome a cena pozemkuCena bytu a ateliéruCena pozemkuVlastníctvo spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva V predchádzajúcich dvoch častiach článku sme sa dozvedeli niečo viac o zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zaoberali sme sa tým, čo to vlastne z právneho hľadiska byt a nebytový priestor je, ako..

Objavte praktické funkcie drezových batérií Objavte praktické funkcie drezových batérií

Hľadáte funkčnú a praktickú drezovú batériu, ktorá sa bude ľahko udržovať? Poďte sa pozrieť na inovatívne funkcie kuchynských batérií, s ktorými ušetríte svoj čas aj financie a zvýšite komfort pri varení aj pri následnom upratovaní. Drezové batérie nie je možné v kuchyni prehliadnuť – sú neoddeliteľnou súčasťou každého drezu. Avšak vybrať si takú batériu nie je vôbec ľahké. V ponuke nájdete mnoho tvarov, veľkostí aj materiálov. Najdôležitejšie sú ale praktické funkcie. Aj tých existuje mnoho, poďme si teda predstaviť..

MONOCHROMATIZMUS V BYTOVOM DIZAJNE MONOCHROMATIZMUS V BYTOVOM DIZAJNE

Mnoho ľudí si myslí, že na oživenie a zútulnenie ich domova treba využívať len farby, no i jednofarebná miestnosť môže s našimi radami vyzerať ako z katalógu.V prvom rade je potrebné vysvetliť si, ako monochromatizmus funguje v praxi. Pokiaľ si zvolíme používať v našom príbytku čisté línie a neupútavať prešpekulovanou farebnosťou, treba zamerať  pozornosť predovšetkým na materiály, ktoré v doma využijeme. Monochromatizmus je špecifický práve svojou hrou s rôznymi materiálmi. Pri správnom výbere..

Timesharing - atypická forma nájmu nehnuteľností

Iste sa už mnohí z vás, vážení čitatelia, stretli s novinkou na našom trhu, a to s dovolenkovými pobytmi, ktoré si záujemcovia tak povediac predplatili aj na obdobie niekoľkých rokov. Ide o timesharing, o právny inštitút pôvodne pochádzajúci spoza Atlantického oceánu, ktorého základy u nás sú dané najmä právom Európskej únie. Timesharing v práve EÚ a SRPrávnym rámcom pre oblasť nájmu práva na tzv. sezónne, alebo, aby sme sa vyjadrovali v súlade so znením právnych textov, práva užívať budovu alebo jej časť v časovo vymedzených úsekoch, je..

Ohováranie a otázka prostitúcie v susedských a nájomných vzťahoch - občianskoprávna a trestnoprávna zodpovednosť

V minulom čísle sme riešili právny problém dvoch študentiek - Jany K. a Zuzany T. - z Nitry, ktoré si spoločne prenajali byt a v dôsledku anonymnej správy (tzv. oznámenie o domovej schôdzi) rozšírenej v dome, kde sa nimi obývaný byt nachádza, boli obvinené z prostitúcie, predaja drog a zbraní v prenajatom byte. V danej príčinnej súvislosti sa značne zhoršil vzťah medzi študentkami - nájomcami a susedmi, ako aj vzťah medzi nájomcami a ich prenajímateľom, v dôsledku čoho im hrozí zo strany prenajímateľa, ktorého meno bolo dané do súvislosti s údajnou..

Exekúcia vyprataním nehnuteľnosti

V poslednom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa zaoberali otázkou nedotknuteľnosti obydlia, domovej slobody. Ako bolo už uvedené, nedotknuteľnosť obydlia nie je absolútna a jedným zo zákonom prípustných obmedzení tejto nedotknuteľnosti je napr. inštitút vypratania nehnuteľnosti. Mnohé médiá v súčasnosti prinášajú správy o tzv. deložovaní neplatičov, vyprataní bytov dlžníkov, ktorí neboli schopní zaplatiť svoje pôžičky včas a pod. V každom smere ide o závažný zásah ovplyvňujúci život občana. Exekúciu vykonáva exekútor, ktorý je..

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..

Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..

Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.