Oceňovanie nehnuteľností

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnosti
Podľa čoho pracujú znalci
Prestanú banky vyžadovať znalecké posudky?
Čo vplýva na cenu nehnuteľností?


Všeobecná hodnota sa určuje podľa niekoľkých spôsobov. Spôsob, akým sa všeobecná hodnota majetku stanovuje, upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti č. 492 /2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnosti




Porovnávacia metóda:

Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti a s podobnými technickými charakteristikami. Dom alebo byt, ktorého cenu znalec určuje, by však pri použití tejto metódy mal prejsť pred krátkym časom prevodom vlastníctva. Domy alebo byty by sa mali nachádzať v tej istej alebo veľmi podobnej lokalite. Táto metóda je považovaná za najpresnejšiu. Znalci ju však považujú za najnáročnejšiu, pretože k tomu, aby ju mohli použiť potrebujú údaje z kúpnej zmluvy porovnávanej nehnuteľnosti. Zmluvy však nie sú verejne prístupné.


Kombinovaná metóda:

Znalci ju využívajú v prípade, ak nehnuteľnosť môže dosahovať výnos z prenájmu. Tento spôsob zohľadňuje výnosovú aj technickú hodnotu nehnuteľnosti a stavieb tak, že sa určí priemer vypočítanej výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti. Na podobnom princípe pracuje aj výnosová metóda.


Metóda polohovej diferenciácie:

Spôsob, ktorý sa využíva pri oceňovaní nehnuteľností v najväčšej miere. Využiteľný je pri každom type objektov. Znalec vychádza z technickej hodnoty objektu, ktorá sa upraví o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v konkrétnom mieste a čase, vyjadrené koeficientom polohovej odlišnosti.

Znalci tvrdia, že sa všeobecná hodnota stavieb vrátane bytov a nebytových priestorov stanovuje podľa toho, či má znalec k dispozícii identifikovateľné a preskúmateľné podklady od súboru aspoň troch nehnuteľností a stavieb: doklady o prevodoch a prechodoch vlastníctva stavieb, cenové mapy realitných kancelárií a podobne.

Podľa čoho pracujú znalci




Ich činnosť upravuje zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, ktorý okrem iného ustanovuje, že výkon a činnosti znalcov nesmú byť predmetom podnikania, znalec vykonáva svoju činnosť za odmenu, náhradu hotových výdavkov a náhradu za stratu času. Vedenie v zname znalcov a jeho zverejnenie má na starosti ministerstvo spravodlivosti SR.

Prestanú banky vyžadovať znalecké posudky?




Znalecké posudky sú pri obchodovaní s nehnuteľnosťami stále potrebné. Prípady, keď sa vyžadovali pri každom podpise kúpnej zmluvy, sú však minulosťou kvôli od januára 2005 zrušenej dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Platí teda, že predávajúci nemusí túto daň odviesť, nepotrebuje mať preto znalcom stanovenú hodnotu domu alebo bytu na papieri. Znalecké posudky však stále vyžadujú viaceré banky pri žiadosti o hypotekárny úver. Bez neho totiž niektoré nevytvoria záložné právo.

Banky však v poslednom čase začínajú poskytovať vo vybraných prípadoch úvery aj bez tohto dokumentu. Zatiaľ takúto možnosť ponúka Dexia banka, Unibanka, šancu máte v Tatra banke a Slovenskej sporiteľni. Banky sa veľmi zatiaľ touto možnosťou nechvália, pretože túto možnosť väčšinou ponúknu klientovi, ktorý žije v niektorom krajskom meste, v ktorých je v podstate trh s realitami najrozvinutejší.. Banky si však musia vedieť sami zabezpečiť vypracovanie posudku o cene nehnuteľnosti. Záujemca o úver platí poplatok formou spracovateľského posudku.

Znalecké posudky sa vyžadujú napríklad aj pri vytváraní vecného bremena na nehnuteľnosti alebo pri prejednávaní dedičstva. Vypracovanie znaleckého posudku si môže vyžadovať aj niektorý typ prenájmu pozemkov a nehnuteľností.

Odmeňovanie znalcov upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti o odmenách a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. Za posudok za byt zaplatíte od 3 do 5 tisíc korún za posudok, za rodinný dom zaplatíte od 5.500 korún do 10.500 korún. Náhrady výdavkov závisia na konkrétnej dohode so znalcom.

Čo vplýva na cenu nehnuteľností?




  • Trh s nehnuteľnosťami: znalec porovnáva dopyt po rovnakom type nehnuteľnosti v konkrétnej lokalite.
  • Poloha nehnuteľnosti v danej obci: do úvahy sa berie najmä to, kde presne v obci alebo v meste je nehnuteľnosť situovaná.
  • Súčasný technický stav nehnuteľnosti: prihliada sa na to, či ide o udržiavaný dom alebo byt, alebo si objekt vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu.
  • Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti: typy stavieb v bezprostrednom okolí posudzovaného domu majú vplyv na výslednú stanovenú cenu.
  • Príslušenstvo k nehnuteľnosti: posudzuje sa, aký vplyv na cenu má príslušenstvo k nehnuteľnosti, alebo akú časť jej hodnoty príslušenstvo tvorí.
  • Typ nehnuteľnosti a dispozičné riešenie stavby: dôležité je to, či ide o dom v radovej zástavbe alebo samostatne stojaci dom.
  • Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti: veľmi vysoký počet nezamestnaných v danej oblasti má za následok zníženie ceny nehnuteľnosti.
  • Skladba obyvateľstva v mieste stavby: do úvahy sa berie hustota obyvateľstva a zloženie obyvateľstva v konkrétnom okolí.
  • Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám: vyššie hodnotená je stavba orientovaná na juh.
  • Členitosť terénu: svahovitý terén dostane v posudku menej bodov ako rovinatý terén.
  • Inžinierske siete v blízkosti stavby: posudzuje sa, v akom dosahu a či vôbec je objekt napojený na inžinierske siete.
  • Doprava v okolí nehnuteľnosti: blízkosť železničnej alebo autobusovej stanice a dobrá dopravná dostupnosť zvyšuje cenu domu alebo bytu.
  • Občianska vybavenosť: žiadajú sa služby v blízkom okolí.
  • Prírodná lokalita v okolí stavby.
  • Kvalita životného prostredia v okolí stavby.
  • Možnosti zmeny v zástavbe, územný rozvoj a jeho vplyv na nehnuteľnosť: dôležité je najmä to, či sa v blízkosti domu alebo bytu nechystá stavba napríklad nejakého priemyselného objektu.
  • Možnosti ďalšieho rozšírenia.
  • Dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti: ak sa nehnuteľnosť dá dobre a výhodne prenajať, znalec ju ohodnotí vyššie ako objekt, ktorý nedosahuje žiadne alebo len minimálne výnosy z prenájmu.
  • Názor znalca: na záver znalec z odboru oceňovania nehnuteľností vyjadrí svoj názor a určí, do ktorej kategórie objekt patrí.

Späť

Poplašné systémy a zabezpečovacie zariadenia

 Uvažujme ako zlodejFaktory ovplyvňujúce rozhodnutie vlamačovTakže ako sa chrániť?DvereZámokOkná a zasklené plochyPoplašné systémyDelenie poplašných systémovMagnetické poplašné zariadenie Ľudskou prirodzenosťou je potreba chrániť seba, svojich najbližších a svoj majetok od nepamäti a na to využíva dodnes všetky svoje dostupné možnosti. V dnešných časoch je dôležitejšie krízovým situáciám predchádzať, ako ich riešiť a ľudia sa zaoberajú svojou ochranou o väčšej miere než v minulosti. Týka sa to aj bezpečnosti jednotlivcov a rodín a zabezpečenia..

Ako zariadiť bývanie v hygge štýle? Ako zariadiť bývanie v hygge štýle?

Vnútorný pokoj, pocit pohody či absencia nervozity a stresu. Takto nejako vyzerá bezstarostný život, ktorý by ste možno radi viedli aj vy. V dnešnej dobe plnej zhonu je ale dosiahnutie takéhoto stavu často náročné. Avšak, predsa len existuje miesto, ktoré môžete premeniť na svoju komfortnú bublinu. Je ním vaša domácnosť! A keď sa povie domov plný harmónie, spomenúť treba dánsku filozofiu hygge. Prečo stojí za pozornosť a v čom spočíva? Žite ako najšťastnejší ľudia sveta Nie je žiadnym tajomstvom, že Dáni patria medzi najšťastnejšie národy..

Ergonomické stoličky - základ pre zdravú kancelársku prácu Ergonomické stoličky - základ pre zdravú kancelársku prácu

Zamysleli ste sa niekedy nad tým, koľko času denne strávite sedením? Každý priemerný Slovák strávi sedením približne šesť hodín denne. Možno aj viac - závisí to od vykonávanej práce, fyzickej aktivity a iných faktorov. Údaje však ukazujú, že ako spoločnosť trávime každým rokom viac a viac času sedením. Ak si myslíte, že tieto dlhé hodiny na stoličke či kresle nemajú žiadny vplyv na vaše zdravie, bohužiaľ sa mýlite. Preto je výber správnej stoličky taký dôležitý.Vplyv sedavej práce na zdravieDivíte sa, že sedavý spôsob života má veľmi..

Novela právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov II

Vážení čitatelia. V predchádzajúcom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa venovali novele právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov upravenej zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá bola prijatá a vyšla v Zbierke zákonov ako zákon č. 70/2010 Z. z. Okrem eliminácie nejednoznačnosti a nezrovnalostí týkajúcich sa úloh správcu bytového domu, vzťahov medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom, príp. orgánmi spoločenstva vlastníkov bytov ako aj úpravy zakladania spoločenstiev..

Nadobúdanie tuzemských nehnuteľností cudzincami

 Náš rodinný priateľ pochádza zo Španielska. Často navštevuje Slovensko a zapáčilo sa mu u nás natoľko, že by si tu chcel kúpiť pozemok. Známi mi povedali, že cudzinci nemôžu nadobudnúť slovenské nehnuteľnosti, alebo že sú v tomto smere obmedzení. Radi by sme nášmu španielskemu priateľovi pomohli, prosíme vás preto o radu.  Svätopluk T., Komjatice Vy, prípadne Váš priateľ môžete byť pokojný. Vo všeobecnosti medzi verejnosťou je vžitý mýtus o tom, že cudzinci nemôžu nadobúdať nehnuteľnosti v tuzemsku. Jedná sa však len o laickú..

Prevod vlastníctva bytu a poplatková povinnosť

 V roku 2003 sme sa s manželom rozhodli odkúpiť do osobného vlastníctva obecný byt, v ktorom sme ako nájomníci bývali od roku 1974. Odpredaj bytu sa uskutočnil medzi nami a mestskou časťou prostredníctvom správcovskej spoločnosti, ktorá od nás požadovala peňažné úhrady v súvislosti s poplatkami spojenými s vkladom nášho vlastníctva do katastra nehnuteľností, ďalej manipulačný poplatok za vyhotovenie zmluvy a ešte i poplatok za zmluvu o výkone správy, išlo o sumu vo výške cca 7.000 Sk. Neskôr som sa od známej dozvedela, že časť týchto poplatkov sme..

Daň z príjmu z prenájmu a predaja nehnuteľností Daň z príjmu z prenájmu a predaja nehnuteľností

Minimalizácia platených daní pri prenájme a predaji nehnuteľnosti na Slovensku je možná legálnymi spôsobmi, pričom je dôležité dôkladne dodržiavať platné daňové zákony pri optimalizovaní daňových povinností. Tu sú niektoré praktické stratégie a rady, ako minimalizovať transakčné dane:1. Prenájom nehnuteľnostiPri prenájme nehnuteľnosti na Slovensku podlieha príjem z prenájmu zdaňovaniu. Existujú však spôsoby, ako legálne minimalizovať daňové zaťaženie.a) Oslobodenie od dane pre nižšie príjmyAk celkový príjem z prenájmu nepresiahne..

Máte drahú hypotéku? Vymeňte ju!

Nie ste spokojní s aktuálnymi podmienkami vašej hypotéky? Nahraďte ju Flexihypotékou od VÚB banky s lepšou úrokovou sadzbou a bez poplatku za poskytnutie. Roman zo Senca dostal vo februári po piatich rokoch splácania hypotéky od svojej starej banky oznámenie o novej úrokovej sadzbe. Úrok bol 5,7% ročne, čo bolo približne toľko ako doteraz. Roman však dnes zarába viac, ako v čase, keď si bral úver, a so sadzbou tak nebol spokojný. „Navštívil som preto pobočku VÚB banky a oni ponúkli mi o percento lepší úrok. Nad..

Hypotéky pre mladých

 Róbert Fico si od avizovania krokov, ktoré pomôžu mladým rodinám s bývaním, vylepšil svoj profil o značné čísla. Realita sa však tak celkom nezakladá na pôvodne médiami hlásaných zvýhodneniach pre mladých ľudí, ktorí majú vážne starosti so svojím bývaním. Hovorím najmä o vládnej „pomoci“ mladým vo forme bonifikácie hypotekárnych úverov. Veľké oči Nečudo, že mnohí z nás mladších zajasali, keď postupne v takmer všetkých denníkoch natrafili na propagandistickú kampaň vládnych strán, kde bolo toto zvýhodnenie opisované ako konečne jeden..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.