Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí

Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí, najmä v krajinách ako Španielsko a Taliansko, je mimoriadne dôležité dôkladne preveriť všetky právne, technické a finančné aspekty, keďže pravidlá a postupy sa môžu líšiť od tých na Slovensku. V tomto článku nájdete praktické rady a kroky, ako preveriť nehnuteľnosť v Španielsku a Taliansku, a na čo si dať pozor, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.


Nehnuteľnosť v zahraničí


1. Právny stav nehnuteľnosti

a) Právne dokumenty (Kataster nehnuteľností)

V Španielsku a Taliansku fungujú podobné systémy katastra nehnuteľností ako na Slovensku. Prvým krokom je overenie vlastníctva a právneho stavu nehnuteľnosti.

  • Španielsko: Je potrebné si vyžiadať výpis z Registro de la Propiedad (kataster nehnuteľností). Tento dokument obsahuje informácie o vlastníkoch nehnuteľnosti, prípadných záložných právach alebo bremenách.

  • Taliansko: V Taliansku si môžete preveriť nehnuteľnosť prostredníctvom Catasto (katastrálny úrad) a Conservatoria dei Registri Immobiliari (register nehnuteľností). Tieto úrady poskytujú informácie o vlastníctve a stave nehnuteľnosti.

Pri overovaní sa zamerajte na:

  • Vlastníka nehnuteľnosti – Skontrolujte, či je predávajúci skutočne vlastníkom.
  • Záložné práva a vecné bremená – Zistite, či nehnuteľnosť nie je zaťažená hypotékou, dlhmi alebo inými záväzkami.
  • Exekúcie a právne spory – Overte, či nehnuteľnosť nie je predmetom súdnych sporov alebo exekúcie.

b) Stavebné povolenia a záznamy o nehnuteľnosti

V Španielsku a Taliansku je nevyhnutné skontrolovať, či nehnuteľnosť má všetky potrebné stavebné povolenia a či bola legálne postavená alebo rekonštruovaná. Niektoré nehnuteľnosti, najmä v turistických oblastiach, môžu mať problémy s nelegálnymi prístavbami alebo zmenami, ktoré neboli nahlásené na úrady.

  • Španielsko: Požiadajte o stavebný súhlas od miestneho úradu (Ayuntamiento).
  • Taliansko: Zistite, či nehnuteľnosť má certifikáty z Comune (mestský úrad), kde sú evidované všetky povolenia a prípadné zmeny stavby.

c) Overenie predávajúceho a jeho právnych problémov

Ak predávajúci čelí právnym problémom (napr. rozvodové konanie, dedičské spory), môže to ovplyvniť predaj nehnuteľnosti. V Španielsku aj Taliansku sa tieto informácie môžu prejaviť na liste vlastníctva alebo v súdnych záznamoch.

2. Technický stav nehnuteľnosti

a) Technická kontrola nehnuteľnosti

Nechajte vykonať odbornú technickú kontrolu nehnuteľnosti, aby ste odhalili skryté vady. V Španielsku a Taliansku sa často stretávate s historickými budovami, ktoré môžu vyzerať dobre, no môžu skrývať vážne technické problémy.

  • Stav strechy, základov a fasády: Historické budovy v Taliansku alebo prímorské nehnuteľnosti v Španielsku môžu trpieť problémami spôsobenými opotrebením alebo vysokou vlhkosťou.
  • Elektroinštalácie a vodoinštalácie: Staršie nehnuteľnosti môžu mať zastarané rozvody, ktoré vyžadujú rekonštrukciu.
  • Energetická efektívnosť: V Španielsku a Taliansku sú náklady na klimatizáciu a kúrenie vysoké, preto je dôležité preveriť stav tepelnej izolácie.

b) Skryté vady a kontrola kvality rekonštrukcií

Skontrolujte, či nehnuteľnosť nebola zrekonštruovaná len povrchne. V turistických oblastiach sa predajcovia často snažia rýchlo predať nehnuteľnosti, pričom zatajili vážne problémy ako vlhkosť, plesne alebo problémy s kanalizáciou.

3. Lokalita a okolie nehnuteľnosti

a) Územný plán a stavebné povolenia

V Španielsku a Taliansku sa môžu rýchlo meniť územné plány, najmä v turistických oblastiach alebo pri pobreží. Pred kúpou je potrebné skontrolovať, aké plány má miestna samospráva. Môže sa stať, že vedľa nehnuteľnosti bude plánovaná nová výstavba, ktorá by zhoršila kvalitu bývania alebo znížila hodnotu nehnuteľnosti.

b) Dostupnosť služieb a infraštruktúry

Pred kúpou nehnuteľnosti je dôležité preveriť, či je lokalita dobre vybavená a dostupná:

  • Španielsko: V odľahlejších oblastiach môže byť problém s dostupnosťou verejnej dopravy alebo služieb, ako sú školy, zdravotnícke zariadenia alebo obchody.
  • Taliansko: V menších dedinách a mestách môže byť menej infraštruktúry, no v turistických oblastiach nájdete kvalitné služby.

c) Zmena sezónnej obsadenosti

V turistických lokalitách môže byť problémom sezónnosť. Niekedy je oblasť v lete plná turistov, zatiaľ čo v zime je prázdna, čo môže ovplyvniť životné podmienky. Ak plánujete trvalý pobyt, uistite sa, že lokalita je celoročne obývaná a vybavená.

4. Hypotéka a finančné aspekty

a) Možnosť financovania hypotékou

V Španielsku aj Taliansku poskytujú banky hypotéky aj cudzincom, avšak proces môže byť komplikovanejší ako v domovskej krajine. Je dôležité:

  • Zistiť, či banka akceptuje nehnuteľnosť ako zábezpeku.
  • Skontrolovať úrokové sadzby, ktoré môžu byť vyššie pre zahraničných kupujúcich.

b) Kúpna cena a rezervačné poplatky

Pri kúpe nehnuteľnosti sa často vyžaduje zloženie rezervačného poplatku, ktorý je nevratný, ak sa kúpa neuskutoční z vašej strany. Preto je dôležité mať právnika, ktorý vám pomôže dohodnúť férové podmienky v rezervačnej zmluve.

c) Započítanie dodatočných nákladov

V Španielsku a Taliansku môžu byť s kúpou nehnuteľnosti spojené ďalšie náklady:

  • Španielsko: Počítajte s nákladmi na notárske služby, daň z prevodu nehnuteľností (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), poplatky za registráciu a právne služby. Tieto náklady môžu predstavovať 8-10 % z kúpnej ceny.
  • Taliansko: Pri kúpe je potrebné uhradiť daň z prevodu (Imposta di Registro) a poplatky za notárske služby, ktoré môžu byť 7-9 % z kúpnej ceny.

5. Zmluvné podmienky a proces kúpy

a) Kúpna zmluva

V Španielsku aj Taliansku je kúpna zmluva (Compromiso de Venta/Preliminare di Vendita) záväzná po jej podpísaní. Je preto dôležité, aby ste zmluvu konzultovali s odborníkom, ktorý pozná miestne právo. Zmluva by mala obsahovať:

  • Opis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpy.
  • Kúpnu cenu a spôsob úhrady.
  • Termíny prevodu vlastníctva.

b) Notárska úschova peňazí

V Španielsku aj Taliansku je bežnou praxou použiť notársku úschovu peňazí na zabezpečenie transparentnosti transakcie. Peniaze zložené do notárskej úschovy sa uvoľnia predávajúcemu až po tom, ako budú splnené všetky podmienky prevodu vlastníctva.

  • Španielsko: Úloha notára v procese kúpy je veľmi dôležitá, pretože overuje zákonnosť zmlúv a zabezpečuje zápis do katastra nehnuteľností. Notár tiež overí, či nehnuteľnosť nie je zaťažená dlhmi alebo vecnými bremenami.

  • Taliansko: Talianski notári hrajú podobnú úlohu. Zabezpečujú, že všetky dokumenty sú v súlade so zákonom, a pomáhajú pri registrácii nehnuteľnosti. Použitie notárskej úschovy chráni kupujúceho aj predávajúceho pred rizikami, ktoré by mohli vzniknúť počas procesu prevodu.

c) Daňové a právne povinnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí je dôležité rozumieť daňovým a právnym povinnostiam.

  • Daň z nehnuteľností: Po kúpe nehnuteľnosti budete zodpovední za platenie miestnych daní z nehnuteľnosti (v Taliansku napríklad Imposta Municipale Unica a v Španielsku IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

  • Prenos vlastníctva: V Taliansku aj Španielsku je dôležité registrovať prevod vlastníctva na príslušnom úrade (Registro de la Propiedad v Španielsku, Conservatoria v Taliansku) čo najskôr po podpise kúpnej zmluvy. Táto registrácia potvrdzuje, že ste oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti a chráni vás pred prípadnými nárokmi tretích strán.

d) Ochrana pred rizikami

Najdôležitejším krokom pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku alebo Taliansku je zabezpečiť právnu ochranu. Najmite si miestneho právnika, ktorý pozná miestne právo a prax. V Španielsku aj Taliansku sa právne predpisy môžu líšiť od tých na Slovensku, preto je právnik kľúčový pri preverovaní právnych náležitostí, zmluvy a prevode vlastníctva.

Záver

Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku alebo Taliansku môže byť vynikajúcou investíciou alebo splneným snom o bývaní v slnečnej krajine. Aby ste sa však vyhli nepríjemnostiam, je nevyhnutné vykonať dôkladný právny a technický audit nehnuteľnosti, preveriť si predávajúceho a lokalitu a získať odborné rady od miestnych právnikov a technických expertov.

Nehnuteľnosti v oboch krajinách často lákajú zahraničných kupujúcich, preto sa oplatí mať jasné a prehľadné informácie o všetkých potrebných krokoch. Vždy majte na pamäti, že aj malé detaily, ako napríklad overenie stavebných povolení, technického stavu či právnych náležitostí, môžu rozhodnúť o úspechu vašej investície

Späť

Vyberáte si domov? Tieto bežne podceňované detaily môžu ovplyvniť váš komfort Vyberáte si domov? Tieto bežne podceňované detaily môžu ovplyvniť váš komfort

Výber nového domova je jedným z najdôležitejších rozhodnutí v živote. Ak sa na túto neľahkú cestu vydáte, pripravte si zoznam priorít. „Váš dom je predsa váš hrad,“ no bez splnenia základných parametrov sa môže veľmi rýchlo zmeniť na pevnosť plnú kompromisov. Na čo by ste teda mali myslieť, aby sa tak nestalo? Lokalita, ktorá rozhoduje o všetkom Ako prvé si odpovedzte na otázku: „Chcem pokoj na dedine alebo ruch veľkomesta?“ Výskum z roku 2018 ukázal, že obyvatelia lokalít s množstvom zelene a nízkou hustotou obyvateľstva vykazujú nižšie..

Montovaný dom – predsudky a skutočnosť. Naozaj môže konkurovať klasike?

Otázka domu je pre každého jednou z najosobnejších;  je to miesto, kde trávime spolu so svojou rodinou nielen väčšinu svojho života, ale zároveň ho chceme vnímať ako útočisko. Je preto pochopiteľné, že sa každý budúci majiteľ snaží, aby bol jeho dom čo najkvalitnejší – samozrejme v rámci jeho finančných možností, čo býva pri rozhodovaní o jeho druhu často kľúčovým faktorom. Murovaný dom zostane vždy klasikou, avšak jeho výstavba si vyžaduje nielen veľa financií a práce, ale i pomerne dlhý čas. Alternatívou je montovaný dom, ktorý už..

Predaj nehnuteľnosti, ako zvýšiť hodnotu bytu pred predajom v 7 krokoch. Predaj nehnuteľnosti, ako zvýšiť hodnotu bytu pred predajom v 7 krokoch.

Predaj bytu je dôležitým rozhodnutím, preto je dôležité, aby bol byt v dobrej kondícii a mal čo najvyššiu hodnotu. Tu je 7 krokov, ako zvýšiť hodnotu vášho bytu pred predajom.   1. Vylepšenie vzhľadu a výber správnych farieb Prvým krokom je vylepšenie vzhľadu bytu. To môžete urobiť tým, že použijete svetlé a jasné farby na steny a vyberiete moderný nábytok. Tieto zmeny môžu zvýšiť atraktivitu bytu a pritiahnuť viac kupcov. Vzhľad bytu môže veľmi ovplyvniť to, ako sa v ňom cítite a ako sa bude páčiť potenciálnym nájomcom..

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami,..

Ohováranie v nájomných a susedských vzťahoch

Dovoľujem si na vás obrátiť sa s prosbou o radu. Sme dve mladé pracujúce a podnikajúce študentky. V polovici minulého roka sme si našli ubytovanie v Nitre, jedná sa o byt v osobnom vlastníctve. S prenajímateľom sme mali dobré vzťahy, avšak pred dvomi týždňami sa stala nepríjemná vec - obyvateľom domu, kde bývame, boli do schránok vhodené pozvánky na domovú schôdzu s uvedením termínu - o deň, na ktorej sa malo riešiť údajné poskytovanie erotických služieb v byte prenajímateľa, s uvedením jeho mena, a s ktorým máme nájomnú zmluvu, ako aj údajný predaj..

Zmluvy pri predaji nehnuteľnosti

Hovorí sa, že dobré zmluvy robia dobrých priateľov. Nie je to len veta, ktorú počujete pri uzatváraní akejkoľvek zmluvy, ale aj skoro v každom hollywoodskom filme s právnickou tematikou. Dobrá zmluva pri predaji a kúpe nehnuteľnosti totiž stavia všetkých jej účastníkov do pozície rovnocenných partnerov, kde nikto nie je zvýhodnený na úkor toho druhého. Opodstatnenosť tohto pravidla vám pomôže predísť rôznym komplikáciám pri predaji či kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti.Pri predaji či kúpe akéhokoľvek typu nehnuteľnosti by ste si mali na začiatku tohto..

Kúpte si pozemky v blízkosti ... (TRH Nehnutelnosti)

Kúpte si pozemok, pretože ... (TRH Nehnutelnosti)

Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené? Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené?

Potreba bývania tu vždy bola a stále bude. Nič na tom nemení ani pandémia COVID-19, ktorá podaktorým aj v tomto roku poriadne prevetrala peňaženky. Na Slovensku pritom výrazne prevyšuje trend vlastného bývania nad prenájmom. Je možné v súčasnej nepriaznivej finančnej situácii získať bývanie, aj keď nemáte nič usporené? O tom si povieme v našom článku Dom alebo byt?V prípade, ak nemáte žiadnu finančnú úsporu sa môže zdať, že bývanie vo vlastnom dome je len krásnym snom, a že to jediné, na čo máte, je nejaký priemerný 2-3 izbový byt. Nemusí to..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.