Regulované nájomné - v (ne)prospech občanov

Regulované nájomné môžeme označiť ako pozostatok čias minulých, z obdobia komunizmu. Napriek tomu, že od tzv. nežnej revolúcie uplynulo takmer devätnásť rokov, výšku nájomného vo vzťahu k niektorým nehnuteľnostiam určuje štát. Štát, ktorý sa navonok prezentuje ako právny a založený na princípoch slobody a demokracie. Ide o nehnuteľnosti, ktoré boli po roku 1989 vrátené v rámci reštitučných opatrení svojim pôvodným majiteľom, príp. ich právnym nástupcom.

Jeden príklad za mnohé

V roku 1955 bol zo strany miestneho národného výboru ako jedného z dobových štátnych inštitúcií vyzvaný majiteľ bytového domu v Piešťanoch, ktorý postavil jeho starý otec v roku 1929 za vlastné peniaze, aby v dome strpel ubytovanie národným výborom určených osôb. Majiteľ musel pochopiteľne rozhodnutie štátneho orgánu strpieť a mlčky sa prizerať tomu, ako bez jeho súhlasu a bez úhrady nájomného v prospech „vlastníka“ dom obývajú cudzie osoby. Týmto občanom vzniklo k bytom nachádzajúcim sa v dome užívacie právo - samozrejme v rozpore so zásadami demokratického práva.

Pád režimu a nové spoločensko - ekonomické usporiadanie

Pád režimu v roku 1989 znamenal veľkú spoločenskú zmenu, ktorá sa odrazila aj v potrebe legislatívne riešiť vzniknutú situáciu - pôvodným majiteľom boli navrátené ich nehnuteľnosti, avšak aj so zdedeným osadenstvom - s obyvateľmi nehnuteľností, ktorí nemohli mať záujem na zmene, keďže v mnohých prípadoch aj celé desaťročia platili minimálne nájomné a zrazu by mali pristúpiť na nové ceny nájomného. Slovenská republika v snahe o riešenie situácie, ktorá by mohla ohroziť bývanie niektorých občanov, podnikla medzi inými i v roku 2003 kroky v podobe opatrenia Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR č. V-1/2003 z 22.12.2003 o regulácii cien nájmov bytov. Ním bola v rozpore s trhovými cenami ustanovená maximálna výška nájomného. Opatrenie bolo však vzhľadom na pretrvávajúcu diskusiu o otázke riešenia „nájomných“ vzťahov zrušené zákonom č. 68/2005 Z. z., ktorý bol zmenený zákonom č. 200/2007 Z. z. V tom dôsledku sa posunula účinnosť opatrenia MVRR SR do 31.12.2008.

Rozsudok Hutten-Czapská proti Poľsku

Je nepochybné, že regulácia nájomného je v rozpore s ústavou, porušuje základné ľudské právo na majetok a bez opodstatnenia obmedzenie vlastníkov nehnuteľností v dispozícii so svojim majetkom. Uvedené je potvrdené aj postupom generálnej prokuratúry SR, ktorá namietla zákonnosť opatrení upravujúcich výšku nájomného.

Protiústavnosť vo veci vlastníckych práv a nájomných vzťahov v SR bola predĺžená v podobe opatrenia Ministerstva financií SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov z 23. apríla 2008, ktoré ustanovuje maximálne ceny za nájom bytu a podmienky na uplatnenie regulácie cien nájmu bytu. Oznámenie o vydaní opatrenia je publikované v Zbierke zákonov č. 63/2008 Z. z. (oznámenie č. 158/2008Z. z.). Táto skutočnosť vyvoláva úsmev na tvári, keďže len 5 dní po opatrení vydal Európsky súd pre ľudské práva dňa 28.04.2008 rozsudok vo veci Hutten-Czapská proti Poľsku, č. 35014/97. Francúzska občianka poľského pôvodu zažalovala Poľsko, nakoľko z dôvodu regulácie nájomného nemala dostatok financií na údržbu nehnutelného majetku a súčasne nemohla bez problémov vypovedať nájomníkov. Jedná sa o „pilotný“ rozsudok zásadného významu. Predmetný rozsudok je precedensom pre riešenie problematiky regulovaného nájmu.

ESĽP deklaroval v rozsudku porušenie článku 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd v znení Protokolu č. 11z 20.III.1952, podľa ktorého: „Každá fyzická alebo právnická osoba má právo pokojne užívať svoj majetok. Nikoho nemožno zbaviť jeho majetku s výnimkou verejného záujmu a za podmienok, ktoré ustanovuje zákon a všeobecné zásady medzinárodného práva. Predchádzajúce ustanovenie nebráni právu štátov prijímať zákony, ktoré považujú za nevyhnutné, aby upravili užívanie majetku v súlade so všeobecným záujmom a zabezpečili platenie daní a iných poplatkov alebo pokút.“ Poľská republika bola rozsudkom vo veci Hutten-Czapská zaviazaná zaplatiť žalobkyni sumu 30.000 Eur ako náhradu nepeňažnej ujmy a 22.500 Eur ako náhradu trov spojených so súdnym konaním, ako aj prijať nevyhnutné legislatívne opatrenia za účelom ochrany prenajímateľov nehnuteľností s tým, že zákonom ustanovené podmienky umožnia dosiahnuť výšku nájomného v súlade s voľným trhom. ESĽP označil problém s regulovaným nájomným v Poľsku ako „obmedzovanie práv prenajímateľov na základe protizákonných ustanovení vymedzujúcich nájomné, ktoré bolo a stále je spôsobované absenciou zákonných prostriedkov umožňujúcich nahradiť škodu spôsobenú v súvislosti s údržbou majetku“.

Vízia budúcnosti

Š tát samozrejme chce chrániť sociálne slabšie vrstvy obyvatelstva, ktorých sa otázka regulovaného nájomného týka, avšak je nevyhnutné uvedomiť si, že sociálna ochrana by nemala byť uskutočňovaná na úkor jednej skupiny občanov. Zaťaženie by tak malo byť rozložené rovnomerne - teda na celú spoločnosť. Riešenie spadá v prvom rade do agendy štátu, verejných financií ako aj samospráv. Cestou je nepochybne kofinancovanie projektov sociálneho bývania, v rámci ktorých by sa finančne spolupodieľala Slovenská republika so samosprávami. Súčasná prax zatiaľ vypovedá o neochote samospráv problém regulovaného nájomného a vzťahov s tým súvisiacich riešiť. Spolupráca medzi štátom a samosprávami je namieste, jedná sa totiž o celospoločenský problém. A štát bude musieť vzhľadom na existenciu súdneho precedensu na úrovni Európskej únie v dôsledku svojej vadnej legislatívy zaplatiť prenajímateľom, vlastníkom dotknutých nehnuteľností náhradu vzniknutých škôd. Počet žalôb stále narastá.

Ak máte obdobný problém, svoje otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne

Astma je nepríjemným ochorením, ktoré značne znepríjemňuje život. Horúci vzduch spôsobuje ešte väčšie problémy s dýchaním, vrátane kašľa a dusenia sa. Astmatici si preto musia dávať ešte väčší pozor. Popri liekoch a inhalátoroch existuje ešte niekoľko dobre mienených rád, ktoré môžete začať praktizovať počas leta, aby sa vám lepšie dýchalo.   Počuli ste už o domácich radách na astmu? Môžeme hovoriť o tzv. “radách starých mám”. Patríte medzi astmatikov alebo sa vám počas leta horšie dýcha? V jednom či v druhom prípade,..

Živnostník a hypotekárny úver

Úvery z bankových inštitúcií sú v dnešnej dobe jednou z najčastejších a najobľúbenejších foriem ako si prefinancovať vlastné bývanie. Stále stúpajúce ceny nehnuteľností majú za následok, že len málokto si môže nové bývanie financovať z vlastných zdrojov. Zo širokého spektra bankových služieb si už dnes  na Slovensku vyberie takmer každý. Spotrebné, bezúčelové, hypotekárne – výber úverov je skutočne široký, stačí si len správne vybrať. Nad akým úverom však môžu rozmýšľať živnostníci, na čo ho môžu použiť a čo je k jeho vybaveniu..

Rekreačné bývanie Rekreačné bývanie

Blíži sa leto a s ním aj čas našich dovoleniek; na rozhraní mája a júna začínajú riešiť otázku oddychu aj tí, ktorí si na to počas jari nenašli dostatok času. Možnosťou je klasická dovolenka, kde sa o všetko postará cestovná kancelária; ak však roky chodíte na to isté obľúbené miesto, bolo by neekonomické platiť v zime i v lete za ubytovanie v hoteli. Pre takýchto dovolenkárov je lepšou alternatívou investovať do apartmánu, chalupy či chaty. Poďme si teda povedať viac o týchto možnostiach, ktoré nám organizáciu dovoleniek podstatne uľahčia. Chalupa Tento spôsob..

Nájomné vzťahy k nebytovým priestorom

 Zmluva o nájme a jeho trvaniePráva a povinnosti prenajímateľa a nájomcuSkončenie nájmu a jeho zánikVážení čitatelia. Mnohé z vašich otázok, ktoré ste nám adresovali, sa týkali nájomných vzťahov k nebytovým priestorom. Vzhľadom na túto skutočnosť, v snahe vyhovieť podľa možnosti čo najväčšiemu množstvu z vás, je pre vás určený nasledujúci článok. Nájomné vzťahy vznikajúce k nebytovým priestorom upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon predstavuje osobitnú právnu úpravu, ktorá nadväzuje a špecifikuje..

Letné dovolenky v kontexte dočasného užívania ubytovacieho zariadenia a dlhodobého rekreačného produktu - pozor na timesharing

Vážení čitatelia. Letná sezóna a dovolenky sú v plnom prúde a iste mnohí z vás smerujú do svojho vytúženého letoviska k moru. Treba brať zreteľ nielen na nástrahy, akými iste sú páliace slnko, dehydratácia alebo drobné krádeže v letoviskách a okolí, avšak aj na tzv. jedinečné a výhodné ponuky nákupov ubytovania v luxusných hotelových zariadeniach. Áno, nasledujúci článok sa týka tzv. timesharingu a žiaľ, s tým spojenými častými nekalými obchodnými praktikami semi-timesharingových spoločností. V prípade, že budete na dovolenke pozývaní..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Investing in Real Estate in Slovakia - reality - nehnutelnosti - as Slovaks call it

Investing in Real Estate in Slovakia             Apart from the landmarks and notable touristic attractions this country has to offer, in recent years, the Slovakian Real Estate ( TRH Nehnutelnosti ) market has proven to be a profitable investment for potential real estate investors.   Real Estate Pricing ( Reality ) in Slovakia The average price of flats in Slovakia in the year 2018 stands at 1,612 €/m2.   Reasons to Invest in Real Estate (Reality) in Slovakia There are many reasons to invest in Real estate..

Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..

Hypotéky pre mladých

 Róbert Fico si od avizovania krokov, ktoré pomôžu mladým rodinám s bývaním, vylepšil svoj profil o značné čísla. Realita sa však tak celkom nezakladá na pôvodne médiami hlásaných zvýhodneniach pre mladých ľudí, ktorí majú vážne starosti so svojím bývaním. Hovorím najmä o vládnej „pomoci“ mladým vo forme bonifikácie hypotekárnych úverov. Veľké oči Nečudo, že mnohí z nás mladších zajasali, keď postupne v takmer všetkých denníkoch natrafili na propagandistickú kampaň vládnych strán, kde bolo toto zvýhodnenie opisované ako konečne jeden..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.