Clanky

Regulované nájomné - v (ne)prospech občanov

Regulované nájomné môžeme označiť ako pozostatok čias minulých, z obdobia komunizmu. Napriek tomu, že od tzv. nežnej revolúcie uplynulo takmer devätnásť rokov, výšku nájomného vo vzťahu k niektorým nehnuteľnostiam určuje štát. Štát, ktorý sa navonok prezentuje ako právny a založený na princípoch slobody a demokracie. Ide o nehnuteľnosti, ktoré boli po roku 1989 vrátené v rámci reštitučných opatrení svojim pôvodným majiteľom, príp. ich právnym nástupcom.

Jeden príklad za mnohé

V roku 1955 bol zo strany miestneho národného výboru ako jedného z dobových štátnych inštitúcií vyzvaný majiteľ bytového domu v Piešťanoch, ktorý postavil jeho starý otec v roku 1929 za vlastné peniaze, aby v dome strpel ubytovanie národným výborom určených osôb. Majiteľ musel pochopiteľne rozhodnutie štátneho orgánu strpieť a mlčky sa prizerať tomu, ako bez jeho súhlasu a bez úhrady nájomného v prospech „vlastníka“ dom obývajú cudzie osoby. Týmto občanom vzniklo k bytom nachádzajúcim sa v dome užívacie právo - samozrejme v rozpore so zásadami demokratického práva.

Pád režimu a nové spoločensko - ekonomické usporiadanie

Pád režimu v roku 1989 znamenal veľkú spoločenskú zmenu, ktorá sa odrazila aj v potrebe legislatívne riešiť vzniknutú situáciu - pôvodným majiteľom boli navrátené ich nehnuteľnosti, avšak aj so zdedeným osadenstvom - s obyvateľmi nehnuteľností, ktorí nemohli mať záujem na zmene, keďže v mnohých prípadoch aj celé desaťročia platili minimálne nájomné a zrazu by mali pristúpiť na nové ceny nájomného. Slovenská republika v snahe o riešenie situácie, ktorá by mohla ohroziť bývanie niektorých občanov, podnikla medzi inými i v roku 2003 kroky v podobe opatrenia Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR č. V-1/2003 z 22.12.2003 o regulácii cien nájmov bytov. Ním bola v rozpore s trhovými cenami ustanovená maximálna výška nájomného. Opatrenie bolo však vzhľadom na pretrvávajúcu diskusiu o otázke riešenia „nájomných“ vzťahov zrušené zákonom č. 68/2005 Z. z., ktorý bol zmenený zákonom č. 200/2007 Z. z. V tom dôsledku sa posunula účinnosť opatrenia MVRR SR do 31.12.2008.

Rozsudok Hutten-Czapská proti Poľsku

Je nepochybné, že regulácia nájomného je v rozpore s ústavou, porušuje základné ľudské právo na majetok a bez opodstatnenia obmedzenie vlastníkov nehnuteľností v dispozícii so svojim majetkom. Uvedené je potvrdené aj postupom generálnej prokuratúry SR, ktorá namietla zákonnosť opatrení upravujúcich výšku nájomného.

Protiústavnosť vo veci vlastníckych práv a nájomných vzťahov v SR bola predĺžená v podobe opatrenia Ministerstva financií SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov z 23. apríla 2008, ktoré ustanovuje maximálne ceny za nájom bytu a podmienky na uplatnenie regulácie cien nájmu bytu. Oznámenie o vydaní opatrenia je publikované v Zbierke zákonov č. 63/2008 Z. z. (oznámenie č. 158/2008Z. z.). Táto skutočnosť vyvoláva úsmev na tvári, keďže len 5 dní po opatrení vydal Európsky súd pre ľudské práva dňa 28.04.2008 rozsudok vo veci Hutten-Czapská proti Poľsku, č. 35014/97. Francúzska občianka poľského pôvodu zažalovala Poľsko, nakoľko z dôvodu regulácie nájomného nemala dostatok financií na údržbu nehnutelného majetku a súčasne nemohla bez problémov vypovedať nájomníkov. Jedná sa o „pilotný“ rozsudok zásadného významu. Predmetný rozsudok je precedensom pre riešenie problematiky regulovaného nájmu.

ESĽP deklaroval v rozsudku porušenie článku 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd v znení Protokolu č. 11z 20.III.1952, podľa ktorého: „Každá fyzická alebo právnická osoba má právo pokojne užívať svoj majetok. Nikoho nemožno zbaviť jeho majetku s výnimkou verejného záujmu a za podmienok, ktoré ustanovuje zákon a všeobecné zásady medzinárodného práva. Predchádzajúce ustanovenie nebráni právu štátov prijímať zákony, ktoré považujú za nevyhnutné, aby upravili užívanie majetku v súlade so všeobecným záujmom a zabezpečili platenie daní a iných poplatkov alebo pokút.“ Poľská republika bola rozsudkom vo veci Hutten-Czapská zaviazaná zaplatiť žalobkyni sumu 30.000 Eur ako náhradu nepeňažnej ujmy a 22.500 Eur ako náhradu trov spojených so súdnym konaním, ako aj prijať nevyhnutné legislatívne opatrenia za účelom ochrany prenajímateľov nehnuteľností s tým, že zákonom ustanovené podmienky umožnia dosiahnuť výšku nájomného v súlade s voľným trhom. ESĽP označil problém s regulovaným nájomným v Poľsku ako „obmedzovanie práv prenajímateľov na základe protizákonných ustanovení vymedzujúcich nájomné, ktoré bolo a stále je spôsobované absenciou zákonných prostriedkov umožňujúcich nahradiť škodu spôsobenú v súvislosti s údržbou majetku“.

Vízia budúcnosti

Š tát samozrejme chce chrániť sociálne slabšie vrstvy obyvatelstva, ktorých sa otázka regulovaného nájomného týka, avšak je nevyhnutné uvedomiť si, že sociálna ochrana by nemala byť uskutočňovaná na úkor jednej skupiny občanov. Zaťaženie by tak malo byť rozložené rovnomerne - teda na celú spoločnosť. Riešenie spadá v prvom rade do agendy štátu, verejných financií ako aj samospráv. Cestou je nepochybne kofinancovanie projektov sociálneho bývania, v rámci ktorých by sa finančne spolupodieľala Slovenská republika so samosprávami. Súčasná prax zatiaľ vypovedá o neochote samospráv problém regulovaného nájomného a vzťahov s tým súvisiacich riešiť. Spolupráca medzi štátom a samosprávami je namieste, jedná sa totiž o celospoločenský problém. A štát bude musieť vzhľadom na existenciu súdneho precedensu na úrovni Európskej únie v dôsledku svojej vadnej legislatívy zaplatiť prenajímateľom, vlastníkom dotknutých nehnuteľností náhradu vzniknutých škôd. Počet žalôb stále narastá.

Ak máte obdobný problém, svoje otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Bývanie a reality
Prečo a ako zatepľovať?

 Ak sme už použili na opis tepelnej izolácie „športovú terminológiu“, tak aj samotné „termo oblečenie“ má viacero druhov. Veď aj samotný športovec nepoužíva ten istý materiál na ochranu hlavy a trupu. Presne to isté sa týka aj nehnuteľností pri výbere materiálu pre izoláciu rôznych častí domu. Iná forma izolácie je vhodná napr. pre izoláciu základov, stien, či strechy. Základným zmyslom zatepľovania domov, je zníženie nákladov na vykurovanie. Teda ak si zvolíte dobrý materiál a kvalitnú firmu, ktorá realizáciu zatepľovania správne realizuje,..
Ako si správne postaviť krb a kachle

--> Teplý nápoj v ruke, v pozadí hrá príjemná hudba a vy ste zabalení v hebkej deke. Keď sa k tomu pridá pohľad na plápolájuce plamene vo vašom krbe, tak si už iba poviete, že už nič pohodlnejšie si neviete predstaviť. Podobne sa môžete cítiť aj na svojej chate, keď si pred spaním zatopíte vo vlastnej kachľovej peci. Ak ste pritom aj gurmáni, tak každý vám môže potvrdiť, že jedlo pripravené v kachľovej peci je obzvlášť chutné a nesie v sebe akúsi arómu kuchyne starých mám. Krb a kachľová pec majú v sebe čaro zútulnenia príbytku a dodávajú..
Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie

Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto..
Právna poradňa
Nárok na majetok pri dedení

 Moji rodičia sa rozviedli pred šiestimi rokmi. Otec je vlastníkom 4- izbového bytu v Piešťanoch a rodinného domu vo Veľkých Levároch. Pri našom poslednom rozhovore mi naznačil, že napísal závet, ktorým odkázal celý majetok svojej družke, s ktorou už asi dva roky žije v spomínanom byte v Piešťanoch. Mám nejaký nárok na otcov majetok aj v prípade, že ho chce celý odkázať svojej priateľke? Anna M., Veľké Leváre Vážená čitateľka, podľa ustanovení Občianskeho zákonníka máte ako potomok Vášho otca zaručený nárok na zákonný dedičský podiel,..
Sporné nároky - náhrada nákladov vynaložených na cudziu nehnuteľnosť

Vážení čitatelia, mnohé z vašich písomných a elektronických otázok adresovaných do rubriky “Právnik radí” sa týkajú nárokov na náhradu nákladov vynaložených na nehnuteľnosť, ktorú mali vo svojej oprávnenej držbe nájomcovia, ktorí počas svojho užívania nehnuteľnosti túto zhodnotili stavebnými úpravami alebo inými úpravami interiérov. Pri ukončení nájomného vzťahu vznikajú problémy s tým, či ten, kto prenajatú nehnuteľnosť zhodnotil, má voči prenajímateľov nárok na náhradu vynaložených nákladov, od ktorého okamihu tento nárok vzniká..
Neplatnosť závetu a účastníci konania o dedičstve

Takmer jeden rok som býval so svojou manželkou a dieťaťom v dome u môjho kamaráta, ktorý bol vlastníkom domu z ½. Kamarát, inak rozvedený a aspoň pokiaľ viem i bezdetný, pred dvoma mesiacmi žiaľ zomrel. Po jeho smrti som sa dozvedel, že po sebe zanechal závet, podľa ktorého mi odkázal svoj podiel na dome. Kontaktoval som jeho vzdialenú rodinu, ktorá však odmietla prispieť na pohreb, ten som teda uhradil ja. Pohreb platiť nie, ale zato sa ozvala nejaká kamarátová teta z Nemecka, že vraj ona je jeho príbuzná a teda by vraj mala dediť. Kto je účastníkom dedičského..
Financie
Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.Realitný..
Ako sa nestať obeťou realitného podvodu

 Ak sa spomenie termín realitný podvod, väčšinou každému napadne nejaký nedávny zločin bytovej mafie , táto otázka je však omnoho komplikovanejšia a jej „mafiánska“ stránka je len jednou časťou zla, aj keď má bezpochyby najviac tragických koncov. Podvody s realitami sa však netýkajú len osamelých starších ľudí a mŕtvol vylovených z rybníkov - oveľa viac je tých „prozaických“ prípadov, okolo ktorých sa robí menej kriku, avšak ich dôsledky sú pre postihnutých takisto ničivé a vo všeobecnosti by mali byť varovaním. Poďme sa teda pozrieť..
Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)

Záujem Slovákov zlepšovať svoje bývanie je akcelerovaný predovšetkým dostupnosťou úverov, aj rastúcou ponukou nových projektov. Nie každý si však hypotéku môže dovoliť alebo sa ľudia jednoducho boja zadĺžiť na dekády, resp. založiť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Zlepšovanie kvality bývania je však jednou zo základných ľudských potrieb. Stále málo využívanou možnosťou sú systémové rekonštrukcie existujúceho domu či bytu. Štatistiky potvrdzujú, že byt alebo dom, ktorý má spĺňať potreby svojho užívateľa, by mal prejsť po 15 rokoch modernizačnou..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.