Ste nespokojní so správcom domu? Rokujte alebo ho zmeňte!

 Chcel by som sa spýtať v súvislosti s výkonom správy domu podľa platnej zmluvy, ako najefektívnejšie postupovať pri kontrole správcu. Máme totiž uzavretú zmluvu o výkone správy domu so správcom (správcovská spoločnosť je s.r.o.), ktorého podozrievame z nekalej činnosti a postupom voči nám tým, že nedodržuje dohodnuté odsúhlasovanie dodávateľov prác a ich cenníky, nepostupuje hospodárne a efektívne voči nám (dodávateľské práce bývajú riadne predražené), rôzne vratky a poplatky, ktoré sú nám zasielané a na ktoré máme nárok, zdržuje na svojom účte, prehľad výdajov a príjmov, ktoré nám zasiela mesačne, je neprehľadný, nezrozumiteľný, peniaze z nášho účtu fondu opráv použil dočasne na iný dom a po mesiaci vrátil, a pod. Pri našich reklamáciách nám správca uvádzal, že všetko je v poriadku a podľa zákona, ničoho sa nedopúšťa, zúčtovania vraj dlhšie trvajú a pod. Keďže však nie je nikto z nás znalý v účtovníctve, nevieme oponovať a sme vlastne laici. Chceli by sme nejakú inštitúciu požiadať o vykonanie účtovnej kontroly našich účtov a postupu správcu, no nevieme, na koho sa obrátiť. Viacero ľudí nám radilo, že máme požiadať o audit nejakú audítorskú firmu, no úhrada takého auditu by nás finančne zruinovala. Na koho sa môžeme obrátiť? Môže v takomto prípade konať na náš podnet aj cez SOI, alebo sa obrátiť na políciu? Ďakujem.

 

Julián Ch., Bratislava

SOI nemá kompetenciu vo správcovstve bytového fondu

Žiaľ, Slovenská obchodná inšpekcia nemá na činnosť správcovských spoločností či už v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ani podľa zákona č. 128/2002 Z. z., žiadny dosah. Základnou úlohou SOI je kontrola predaja výrobkov a poskytovania služieb spotrebiteľom na vnútornom trhu.

Správcom vášho domu je, ako uvádzate, právnická osoba, ktorá by mala mať v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Túto činnosť správcu môže vykonávať len podľa tohto zákona č. 182/1993 Z. z. V súvislosti s vami uvádzanými závažnými domnienkami o netransparentnom a neprehľadnom vedení financií na účte vášho domu, príp. fondu údržby a opráv, uvádzam, že správca je povinný viesť samostatné analytické účty za váš a každý iný dom, ktorý spravuje, osobitne. Pritom prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv - teda v zmysle predmetného zákona majetok vlastníkov - musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom.
Finančné prostriedky patria vlastníkom bytov
Dôležité pre vás ako vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí platíte správcovi za poskytované služby, je uvedomiť si jednu dôležitú skutočnosť - majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke ste vy - vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, a správca vášho domu je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na tomto účte a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Ide o zákon č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov. Podľa zákona o ochrane vkladov je chránený aj vklad, ak vkladateľom je spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo správca bytového domu za vklady na účtoch bytových domov zriadených správcom bytového domu.
Žaloba, trestné oznámenie alebo rokovanie so správcom za účasti právnika
Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu a správca tento majetok nesmie použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou vášho domu.Tak vyplýva z § 8 ods. 3  zákona č. 182/1993 Z. z. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov ani vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. Podľa vami uvádzaných informácií však správca vášho domu použil vaše finančné prostriedky - teda peniaze z účtu vášho domu -  na iný účel, ktorý nesúvisel so správou vášho domu. Tu sa možno vyjadriť, že daný postup je v rozpore so zákonom a možno sa domáhať nápravy. Z hľadiska trestného práva môže ísť o dôvodné podozrenie zo spáchania trestného činu sprenevery, príp. trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku  podľa § 237 Trestného zákona. Predmetná vec by však bola už v kompetencii orgánov činných v trestnom konaní, na ktorých zisťovacej činnosti by spočívalo, či sa trestnosť činu preukáže alebo nie. Dovolím si vyjadriť neúplnosť zákona č. 182/1993 Z. z., nakoľko mu chýbajú ustanovenia upravujúce kontrolné mechanizmy, príp. sankcie v prípade porušenia zákona zo strany správcovských subjektov. Jedinou možnosťou je súdna cesta, teda podanie žaloby napr. z dôvodu bezdôvodného obohatenia, príp. o náhradu škody, ktorá by vám činnosťou správcu vznikla. Žaloba bude tzv. hromadná, t.j. že ju podáte všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov a v žalobe uvedené skutočnosti však musíte preukázať. Za tým účelom máte právo nahliadať do účtovných a iných dokladov súvisiacich so správou vášho domu a požadovať vyhotovenie odpisov a kópií.
Záverom posledná rada, ak ste nespokojní s kvalitou poskytovaných služieb, príp. s formou správy, môžete buď zmeniť správcu za iného alebo zriadiť spoločenstvo vlastníkov. Skúmajte tiež zmluvu o výkone správy, snáď v jej ustanoveniach je klauzula o prípadných postupoch riešenia sporov alebo sankcie. Komunikujte so správcom preukázateľným spôsobom, teda buď mailom alebo treba zápisnice z osobných rokovaní, príp. si na rokovania prizvite právneho zástupcu.
Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.skWWW.DEFENSA.SK 


Autor: Mgr. Ján Lasák

KTN: 02/11

Späť

Rekonštrukcia rodinných domov vs novostavby

Stačí kozmetická úprava?Nechajme si poradiťA tak niečo k novostavbeAko postupovať podľa práva?Budete potrebovať právne overené dokumentyTak kedy sa konečne môžete pustiť do práce?Súčasná bytová situácia sa zdá neúnosná a tak sa mnoho ľudí začína radiť, či si zaobstará starší, dostupnejší dom a postupne mu dá novú tvár, alebo si splní všetky svoje sny, zadĺži sa na dlhé roky a pôjde cestou novostavby. Čo je lepšie? Ako všade, aj tu narazíme na dve strany mince, aj tu záleží na mnohých faktoroch. Každá stavba je jedinečná, naše predstavy a..

Flexibilné sedenie na sedacích vakoch pre deti aj dospelých Flexibilné sedenie na sedacích vakoch pre deti aj dospelých

Pohodlné bývanie je snom každého dospelého človeka. Žiť vo svojom vlastnom priestore, mať ho zariadený podľa svojich predstáv a cítiť sa ako doma. Zabezpečte to všetkým členom rodiny a o skvelú atmosféru budete mať postarané. Na to, aby sa všetci cítili doma pohodlne, musia mať svoje sedenie na trávenie voľného času, a to či už na sedačke, sedacom vaku, či v kresle. Práve sedacie vaky pre deti sú ideálne, pretože ich môžete pokojne presúvať po celej domácnosti.   Výhody pohodlných vakov Tieto vaky sú v posledných..

Daňová povinnosť pri prenajímaní nehnuteľností

Povinnosť registrácieVýnimky oznamovacej povinnostiRegistrácia na daňovom úradeBytová politikaPráva a povinnostiPovinnosti voči stavebnému bytovému družstvu     Prenajímanie nehnuteľností každého druhu sa môže za určitých podmienok stať výhodným biznisom. Najmä ak ide o ľudí, ktorý prenajímajú už nadobudnutú nehnuteľnosť, a nie sú zaťažení splácaním hypotéky alebo iných dlhov. V poslednej dobe sa objavil trend rýchleho nákupu nehnuteľnosti a jej  následného prenajímaniu a to najmä v prípade bytov.      Takýto spôsob môže byť pre niektorých..

Narúšanie pokojného bývania ako predpoklad pre zánik nájmu bytu

Rada by som sa informovala, či nás bytové družstvo môže kvôli dcére vysťahovať z bytu? Nemáme kam íst bývať a dá sa tomu vyhnúť, ak bytové družstvo zruší dcére trvalý pobyt a ona odíde preč? Vlastníkom bytu  je bytové družstvo a ja a manžel ako spoloční členovia družstva sme nájomníkmi. Máme dospelú dcéru, ktorá má totožný trvalý pobyt ako my a v čase našej neprítomnosti (manžel je dlhodobo mimo bytu a ja kvôli práci) býva dcéra v byte a susedia sa sťažujú, zatiaľ len ústne, na bytovom družstve, že za dcérou chodia všelijaké..

Sporné nároky a určenie vlastníckeho práva

Môj otec mi v roku 2003 daroval pozemok, ktorý naša rodina užívala a obhospodarovala od dvadsiatych rokov minulého storočia. Malá časť priliehajúca k môjmu pozemku pôvodne pripadajúca k bývalej vodnej hrádzi bola prebudovaná na verejnú komunikáciu a časť bola prevedená do vlastníctva jednej obchodnej spoločnosti. Dozvedel som sa to pred jeden a pol rokom a myslím si, že pozemok bol prevedený do vlastníctva od štátnej inštitúcie, ktorá nebola skutočným vlastníkom. Nový „vlastník“ si vzal na spornú časť pozemku hypotéku. V tejto časti sa nachádza..

Stavebné konanie - uskutočňovanie stavieb a ich zákonné podmienky

Realizácia stavieb – nielen na základe stavebného povolenia   Stavby, zmeny stavieb alebo udržiavacie práce na stavbách sa môžu realizovať podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.. Rozdiel medzi stavebným povolením a ohlásením spočíva v charaktere stavby, príp. prác, ktoré sa majú vykonávať. Stavebné povolenie je nevyhnutné pri stavbách každého druhu bez ohľadu na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, a to najmä pri prístavbe,..

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..

Nehnuteľnosti sa viažu ...


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.