Ste nespokojní so správcom domu? Rokujte alebo ho zmeňte!

 Chcel by som sa spýtať v súvislosti s výkonom správy domu podľa platnej zmluvy, ako najefektívnejšie postupovať pri kontrole správcu. Máme totiž uzavretú zmluvu o výkone správy domu so správcom (správcovská spoločnosť je s.r.o.), ktorého podozrievame z nekalej činnosti a postupom voči nám tým, že nedodržuje dohodnuté odsúhlasovanie dodávateľov prác a ich cenníky, nepostupuje hospodárne a efektívne voči nám (dodávateľské práce bývajú riadne predražené), rôzne vratky a poplatky, ktoré sú nám zasielané a na ktoré máme nárok, zdržuje na svojom účte, prehľad výdajov a príjmov, ktoré nám zasiela mesačne, je neprehľadný, nezrozumiteľný, peniaze z nášho účtu fondu opráv použil dočasne na iný dom a po mesiaci vrátil, a pod. Pri našich reklamáciách nám správca uvádzal, že všetko je v poriadku a podľa zákona, ničoho sa nedopúšťa, zúčtovania vraj dlhšie trvajú a pod. Keďže však nie je nikto z nás znalý v účtovníctve, nevieme oponovať a sme vlastne laici. Chceli by sme nejakú inštitúciu požiadať o vykonanie účtovnej kontroly našich účtov a postupu správcu, no nevieme, na koho sa obrátiť. Viacero ľudí nám radilo, že máme požiadať o audit nejakú audítorskú firmu, no úhrada takého auditu by nás finančne zruinovala. Na koho sa môžeme obrátiť? Môže v takomto prípade konať na náš podnet aj cez SOI, alebo sa obrátiť na políciu? Ďakujem.

 

Julián Ch., Bratislava

SOI nemá kompetenciu vo správcovstve bytového fondu

Žiaľ, Slovenská obchodná inšpekcia nemá na činnosť správcovských spoločností či už v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ani podľa zákona č. 128/2002 Z. z., žiadny dosah. Základnou úlohou SOI je kontrola predaja výrobkov a poskytovania služieb spotrebiteľom na vnútornom trhu.

Správcom vášho domu je, ako uvádzate, právnická osoba, ktorá by mala mať v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Túto činnosť správcu môže vykonávať len podľa tohto zákona č. 182/1993 Z. z. V súvislosti s vami uvádzanými závažnými domnienkami o netransparentnom a neprehľadnom vedení financií na účte vášho domu, príp. fondu údržby a opráv, uvádzam, že správca je povinný viesť samostatné analytické účty za váš a každý iný dom, ktorý spravuje, osobitne. Pritom prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv - teda v zmysle predmetného zákona majetok vlastníkov - musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom.
Finančné prostriedky patria vlastníkom bytov
Dôležité pre vás ako vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí platíte správcovi za poskytované služby, je uvedomiť si jednu dôležitú skutočnosť - majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke ste vy - vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, a správca vášho domu je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na tomto účte a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Ide o zákon č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov. Podľa zákona o ochrane vkladov je chránený aj vklad, ak vkladateľom je spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo správca bytového domu za vklady na účtoch bytových domov zriadených správcom bytového domu.
Žaloba, trestné oznámenie alebo rokovanie so správcom za účasti právnika
Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu a správca tento majetok nesmie použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou vášho domu.Tak vyplýva z § 8 ods. 3  zákona č. 182/1993 Z. z. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov ani vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. Podľa vami uvádzaných informácií však správca vášho domu použil vaše finančné prostriedky - teda peniaze z účtu vášho domu -  na iný účel, ktorý nesúvisel so správou vášho domu. Tu sa možno vyjadriť, že daný postup je v rozpore so zákonom a možno sa domáhať nápravy. Z hľadiska trestného práva môže ísť o dôvodné podozrenie zo spáchania trestného činu sprenevery, príp. trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku  podľa § 237 Trestného zákona. Predmetná vec by však bola už v kompetencii orgánov činných v trestnom konaní, na ktorých zisťovacej činnosti by spočívalo, či sa trestnosť činu preukáže alebo nie. Dovolím si vyjadriť neúplnosť zákona č. 182/1993 Z. z., nakoľko mu chýbajú ustanovenia upravujúce kontrolné mechanizmy, príp. sankcie v prípade porušenia zákona zo strany správcovských subjektov. Jedinou možnosťou je súdna cesta, teda podanie žaloby napr. z dôvodu bezdôvodného obohatenia, príp. o náhradu škody, ktorá by vám činnosťou správcu vznikla. Žaloba bude tzv. hromadná, t.j. že ju podáte všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov a v žalobe uvedené skutočnosti však musíte preukázať. Za tým účelom máte právo nahliadať do účtovných a iných dokladov súvisiacich so správou vášho domu a požadovať vyhotovenie odpisov a kópií.
Záverom posledná rada, ak ste nespokojní s kvalitou poskytovaných služieb, príp. s formou správy, môžete buď zmeniť správcu za iného alebo zriadiť spoločenstvo vlastníkov. Skúmajte tiež zmluvu o výkone správy, snáď v jej ustanoveniach je klauzula o prípadných postupoch riešenia sporov alebo sankcie. Komunikujte so správcom preukázateľným spôsobom, teda buď mailom alebo treba zápisnice z osobných rokovaní, príp. si na rokovania prizvite právneho zástupcu.
Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.skWWW.DEFENSA.SK 


Autor: Mgr. Ján Lasák

KTN: 02/11

Späť

Úskalia pri predaji rodinného domu

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnostiOblasť, prostredieDopravná dostupnosť a inžinierske sieteAko môžu inžinierske siete ovplyvniť cenu?Prístup na pozemokStav vašej stavbyZapojiť do predaja realitnú kanceláriu? Ako postupovať?Na čo si treba dať najviac pozor? Ceny nehnuteľností u nás stagnujú. Podobne ako všade inde. Nie je to nič zarážajúce, aj keď sa po všetkých integračných procesoch, ktorými naša krajina za posledné roky prešla, predpokladal úplne opačný proces. Takže ako dom čo najvýhodnejšie predať? Kde sú výhody realitnej kancelárie? A ako..

Schodisko - spojivo podlaží

 Vonkajší vzhľadMateriály na obkladStavba schodov nie je jednoducháNechajte si poradiťNajčastejšie omylyTrend dobyÚprava povrchuZábradlie Ak máte rodinný dom či dvoj, prípadne viacpodlažný bytový apartmán, pravdepodobne máte doma schodisko. Vertikálne konštrukcie spájajúce jednotlivé poschodia budov – tak znie základná definícia schodov. Primárnou funkciou schodov je prepojiť jednotlivé podlažia medzi sebou a urobiť tak čo najpohodlnejšie a najbezpečnejšie pre ich užívateľa pri jeho zostupe a výstupe.Realizácia je spojená s niekoľkými základnými..

Klimatizácia vo výškových budovách

V dnešnej dobe už nie je klimatizácia žiadnym luxusom, práve naopak, stala sa neoddeliteľnou výbavou našich domov, bytov, či pracovísk. Počas horúcich letných dní, prináša osvieženie, prevetrá miestnosť a dlhodobo udržiava chladnejšie prostredie. V zime naopak dokáže udržať stabilnú teplotu vzduchu v miestnosti. Len málokto si však uvedomuje, že klimatizácia pomaly pôsobí aj na náš organizmus, čo nemusí byť vždy len prospešné. Senzibilnejší ľudia, môžu citlivo reagovať najmä na veľké teplotné rozdiely, ktoré sa môžu objaviť počas letných horúčav...

Ohováranie v nájomných a susedských vzťahoch

Dovoľujem si na vás obrátiť sa s prosbou o radu. Sme dve mladé pracujúce a podnikajúce študentky. V polovici minulého roka sme si našli ubytovanie v Nitre, jedná sa o byt v osobnom vlastníctve. S prenajímateľom sme mali dobré vzťahy, avšak pred dvomi týždňami sa stala nepríjemná vec - obyvateľom domu, kde bývame, boli do schránok vhodené pozvánky na domovú schôdzu s uvedením termínu - o deň, na ktorej sa malo riešiť údajné poskytovanie erotických služieb v byte prenajímateľa, s uvedením jeho mena, a s ktorým máme nájomnú zmluvu, ako aj údajný predaj..

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity   „Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje..

Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti

Sme dvaja súrodenci a po rodičoch sme zdedili na polovicu stavebný pozemok v Bratislave. Moja sestra svoju časť predala, o čom som sa dozvedel až po tom, ako mi to nový vlastník oznámil. Ja som sa chystal na tomto pozemku postaviť dom, ale v tejto situácii neviem, či sa mám do stavby naozaj pustiť. Ako mám ďalej postupovať?  J. N., Bratislava Pre riešenie Vášho problému je rozhodujúce, kto je nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu Vašej sestry na predmetnom pozemku. Ak ním totiž bola blízka osoba Vašej sestry, to znamená v zmysle Občianskeho zákonníka..

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Súčasná podoba finančných úverov

„Hypotéka, slovo ktoré sa v poslednom období hrnie na nás snáď zo všetkých strán. Na celom svete sa stala synonymom finančnej krízy. My si ju však budeme v tomto článku všímať ako produkt, pomocou ktorého si môžeme zabezpečiť svoj sen o bývaní. Z tohto dôvodu sme oslovili niekoľko finančných inštitúcií na Slovenskom finančnom trhu, aby mám pomocou modelových príkladov ponúkli svoje produkty.“Čo by ste mali vedieť o úveroch na bývanieNa začiatku by sme si mali povedať, na čo vlastne hypotekárny úver slúži. Tento druh služby pre klienta znamená..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.